[부동산] 공사 미완성 조건, 계약이행보증

시공사가 도급계약기한이 도과한 시점에서 준공을 이행하지 못한 경우, 도급계약을 해제한 후 계약이행보증금을 청구·수령할 수 있다. 이후 잔여공사는 대체시공사를 선정하여 준공할 것이며, 그 재원은 보증보험금과 추후 시공사 상대로 청구할 손해배상금 등으로 한다. 문제는 도급계약기한이 도과된 이후, 시공사가 준공을 이행한 경우이다. 계약목적(준공)이 달성된 이후에는 해제할 수 없는 상태가 되므로, 시행사는 보증보험사를 상대로 계약이행보증금을 청구할 수는 없다. 이전 글 <계약불이행 담보, 계약이행보증>에서는 계약이행보증보험 약관은 보증금을 청구하기 전에 도급계약의 타절(해제·해지)를 해야 한다는 조건이 있다고 언급한 바 있다. 

 

준공 후에는 보증보험 청구는 할 수 없지만, 시공사를 상대로 지체상금(지연배상금)을 직접 청구할 수 있다. 대법원은 지체상금청구권과 계약이행보증금청구권을 완전히 별개의 권리로 취급한다.

 

지체상금(시공사 청구) : 공사지연에 따른 손해배상 성격
계약이행보증금(보증보험사 청구) : 공사미완성에 따른 위약금(손해배상액의 예정) 성격

 

지체상금은 분양가가 아닌 도급금액(공사비)를 기준으로 계산하며, 통상 일 0.05~0.1% 수준이다. 실제 시공사가 시행사에게 현금을 지급하는 경우는 드물며, 남은 기성금(공사대금 잔금)에서 지체상금만큼을 상계하게 된다. 시행사는 시공사로부터 지체상금을 받아야, 수분양자에게 지급할 지체보상금 재원을 확보할 수 있다. 또한 공사가 지연된 기간만큼의 금융비용으로 충당해야 한다.

 

계약이행보증에서 이미 준공(사용승인)된 건물은 계약불이행으로 보지 않을 수 있지만, 조건부 준공(하자보수 미이행)이나 관인을 득하지 못한 준공은 의무이행으로 인정하지 않기도 한다. 보증보험사는 보증금을 줄 의무가 없다고 판정한 후 종결할 수 있다. 보증보험사는 내부심사를 거쳐 임의종결 처리를 할 수도 있는데, 이는 부지급(보증금 지급거절) 또는 보증책임이 없다고 판단한 것이다. 최초 청구(최고) 이후 소멸시효과 일시적으로 중단되는 효과를 기대하기도 하지만, 민법상 최고은 6개월 이내에 재판상 청구(소송 등) 내지 압류·가압류 등을 하지 않으면 시효중단의 효력이 없어진다.