[부동산] 사실상 주상복합, 송파더그리드

2026년 9월 분양한 힐스테이트 송파더그리드(오피스텔) 모델하우스를 다녀왔는데, 대단지 아파트와 큰 차이 없음을 느꼈다. 이런 대단지(10개동, 1,393실) 오피스텔은 전국적으로도 손에 꼽히지 않을까 한다. 서울 권역 내 주택공급이 끊어진 상황에서, 20대부터 60대 이상 노인들까지 비아파트 주거를 향한 관심이 매우 컸다. 기존의 오피스텔이 상업지역 내 좁은 부지를 가득 채워 소형(원룸 중심)으로 높였다면, 송파더그리드는 다양한 전용구조(34~119㎡)로 가족 단위를 수용하는 아파텔 단지로 설계했다. 대형 아파트 단지 못지 않은 쾌적한 단지 배치와 함께 커뮤니트(헬스장·체육시설·게스트하우스 등)은 사실상 오피스텔이 아닌 주상복합 개념으로 분류하는 것이 맞을 것이다. 3블록(송파더그리드)는 복정역과 사이에 2블록(HMG퓨처콤플렉스)이 들어서면서, 사실상 초대형 복합단지(Mixed-Use Development) 내의 주거부문이라는 점에서 실상 도심형 주상복합아파트로 분류될 수도 있을 듯하다. 주변에 비교 가능한 오피스텔은 다음과 같다.

 

송파 파크하비오 푸르지오(전용률 52%) : 5개동, 3,636실(20~74㎡)
위례 송파 오벨리스크(38%) : 3개동, 321(20~77㎡)
송파더그리드(42~45%) : 10개동, 1,393실(34~119㎡)

 

전용률은 다음과 같이 계산한다.

 

아파트 전용률 = 전용면적 ÷ 계약면적(전용+주거공용)

오피스텔 전용률 = 전용면적 ÷ 계약면적(전용+주거공용+기타공용)

 

아파트 전용률이 보통 70%대라면, 오피스텔은 50% 이하가 많다. 아파트·오피스텔 전용률 분모가 다른 이유는 적용법률(주택법·건축법·건분법)과 기준이 다르기 때문이다. 주택법에서는 소비자 보호를 위해 분양광고에 쓰이는 분양면적을 오직 공급면적(전용면적+주거공용면적)으로만 제한하고 있다. 아파트 분양면적에는 주거공용면적(복도·계단·승강기 등)은 포함되지만, 기타공용(지하주차장·관리사무소 등)은 제외된다. 오피스텔은 건물 전체 면적을 쪼개서 수분양자에게 배분한다. 아파트도 계약면적 기준으로는 전용률이 50%대로 내려오지만, 유령면적(서비스면적)와 입주민 전용 기타공용(주차장)에서 이점이 있다.

 

파크하비오는 초대형 단지이긴 하지만, 원룸(전용 20~25㎡ 내외) 비율이 매우 높아서 복도가 다소 혼잡한 1인 가구 중심의 환경이다. 또한 기타공용(단지 내 초대형 상업시설, 워터파크, 영화관, 대형 주차장 등)이 계약면적에 포함되면서, 전용률을 50%대 초반까지 낮아졌다. 위례 오벨리스크도 마찬가지로, 기타공용(초대형 스트리트몰 상가, 영화관, 문화시설, 대형 주차장 등)으로 계약면적이 높아지면서 전용률이 30%대로 낮아졌다. 파크하비오·오벨리스크는 낮은 전용률 대신 단지 내 편의를 높인 형태라고 보면 된다. 송파더그리드는 공급면적 대비 전용률 70%이지만, 계약면적 기준으로는 40%대로 낮아진다. 다만 주거동선이 철저히 분리된 순수 대단지 아파트급 주차장과 커뮤니티 면적이 온전히 분담면적으로 들어온 것이기에 기존의 오피스텔과는 차별화된다. 단지 하부에 비대한 비주거용(상업) 지분을 엮지 않은 점도 전용률을 높이면서 주거기능을 독립·강화시켰다.

 

송파더그리드는 오피스텔임에도 중소형 타입에 서비스면적(발코니공간)이 제공되는데, 전용 59㎡ 기준으로 10%(5㎡) 가량이다. 파크하비오·오벨리스크는 발코니 설치가 불가하여, 서비스면적이 없다. 2024년 2월 <오피스텔 건축기준 개정안(국토교통부)>이 고시·시행되면서, 오피스텔에도 발코니 설치가 공식적으로 허용되었다. .1988년 이후 36년 동안 금지되어 왔던 <사무구획별 노대(발코니)를 설치>가 삭제된 것이다. 2024년 5월 서울시는 혼선을 막기 위해 가이드라인를 만들었는데, 오픈형(노대형) 발코니만 인정하고 확장은 불허한다는 취지였다. 하지만 2025년 3월 서울시가 <오피스텔 발코니 설치 가이드라인>을 전면 폐지하면서, 아파트처럼 외측 창호(샤시) 설치가 가능해지고 제한(층수·폭)도 모두 사라졌다.