[부동산] 계약불이행 담보, 계약이행보증

보증보험은 각종 거래행위에서 발생하는 신용위험을 감소시키기 위한 보증제도이다. 채무자(보험계약자)가 채권자(피보험자)에게 계약상의 채무불이행 또는 법령에 의한 의무불이행으로 손해를 입힌 경우, 보험료를 받은 보험사(보험자)가 그 손해를 약정한 보증계약에 따라 보상하는 특수한 형태의 보험상품이다. 보증보험은 보증적 기능을 보험의 방식으로 인수하여, 채무자에게 신용을 공여하는 것이다. 기업·개인의 경제활동에 필요한 인적·물적 담보(보증금, 보증인 및 부동산담보 등)에 대신하여 이용할 수 있는 경제제도이다. 부동산 개발사업에서는 다양한 보증상품(계약이행보증·선급금이행보증·하자이행보증·공사손해보험·화재보험 등)이 있다.

 

공사도급계약에서는 공사비지급보증서(건축주)에 대한 반대급부로, 계약이행보증서(시공사)를 요구한다. 계약이행보증은 계약기간 도중에 파기되거나 계약만기일까지 이행되지 않음에 따른 손해를 보상하는 계약이다. 보통 계약이행보증은 다음 2개사에서 판매하며, 소멸시효의 기삼점과 기간에서 차이가 있다.

 

건설공제조합 : 보증만기일로부터 2년
서울보증보험 : 보험사고일로부터 3년

 

건설공제조합의 보증책임·소멸시효는 건설산업기본법(제67조 제4항)에서 직접 명시하고 있는데, 상법(소멸시효 3년) 보다 먼저 적용되는 특별법 성격을 갖는다. 건설공제조합은 소멸시효 기산일(보증만기일)에 대한 이견이 없지만, 서올보증보험은 보험사고일이 상당히 유동적일 수 있다. 도급인과 수급인 간에 체결된 주계약(공사도급계약) 만기까지 공사가 완료되지 않았다면, 이 때를 보험사고(계약불이행)으로 보게 된다.

 

계약이행보증보험 대부분의 약관에는 보험금을 청구하기 전에 도급계약을 타절(해제·해지)를 해야 한다는 조건이 있다. 대법원도 도급계약기한 내에 공사가 끝나지 않았다면, 도급인은 상당한 기간 내에 도급계약을 해제해야 한다고 판시한다. 만약 도급계약 해제를 정당한 이유 없이 미뤘다면, 해제할 수 있었던 상당한 기간이 경과한 시점부터 소멸시효가 강제로 진행된다. 상당한 기간은 구체적으로 날짜가 정해져 있지는 않으며, 객관적으로 계약을 해제할 수 있는 사유가 발생한 날로부터 일반적인 법적 절차를 밟는 데 걸리는 통상적인 기간을 의미한다. 실무적으로 약 2주에서 최대 1~2달 내외로 판단하는 경우가 많다.

 

강제타절은 시공사의 귀책사유(부도·공사지연, 무단현장 이탈 등)으로 인해 발주자가 계약을 강제로 해지한 경우이다. 시공사가 사용승인을 득했더라도, 그 전에 시공사의 귀책으로 인해 적법하게 강제타절되었을 수 있다. 이 경우에는 타절시점에 보증사고가 확정된 것으로 본다. 즉 강제타절 이후 시공사가 임의로 진행한 준공은 보증책임에 영향을 주지 못한다. 강제타절은 이후의 정상적인 공사를 방해하는 요인(유치권 등)을 유발할 수 있다. 합의타절(상호합의에 의한 해지)는 원칙적으로 계약이행보증을 청구할 수 없다. 보증보험사에서는 상호합의를 시공사의 계약위반으로 보지 않으며, 이는 보증사고(계약불이행) 자체를 인정하지 않는다. 단 합의타절서(합의서) 특약사항에서 발주사에게 유리한 조항(계약이행보증금 청구권, 지체상금 청구권)을 명시했을 경우에는, 계약이행보증 청구가 가능할 것이다.