[부동산] 종류도 많은, 임대주택

공공임대주택은 <공공주택 특별법 시행령(제2조)>에 따라 다음과 같이 구분된다.

 

분양전환 공공임대주택 : 5~10년 거주
영구주택 : 최장 50년 거주(최저소득층)
국민임대주택 : 최장 30년 거주(저소득층, 전용 60㎡ 이하)
행복주택 : 최장 30년 거주(청년·신혼부부 등)
통합공공임대주택 : 최장 30년 거주(기존 영구·국민·행복주택 통합)
장기전세주택 : 최장 20년 거주

 

분양전환형은 분양가격 산정방식(특히 분양가상한제 적용 여부)을 두고 건설사·입주민 간의 갈등이 많다. 2015년 8월 박근혜 정부에서 만들어진 <민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)>은 임대주택법(1993년 제정)을 전부개정한 것으로, 2018년까지 뉴스테이 유형을 포함하고 있어 <뉴스테이법>이라고도 불렸다. 2026년 기준 민간임대주택법에서는 민간임대주택 유형을 다음 2가지로 구분한다.

 

공공지원 민간임대주택 : 과거 <뉴스테이>를 승계·보완
장기일반 민간임대주택 : 민간이 지어 10년 이상 임대

 

2015년 12월 28일 전에 입주자모집공고를 낸 민간 분양전환형은 임대주택법을 적용하여, 공공의 성격이 더 강했다. 정부기금·공공택지를 활용해 지은 민간 공공건설임대주택은 임차인 보호를 위해 공공주택특별법의 기준(우선 분양전환, 분양가 산정 등)이 소급적용된다. 하지만 2015년 12월 28일 이후 공급된 장기일반민간임대주택은 민간임대주택법을 따른다. 민간임대주택법에는 분양전환 의무가 없으며, 분양전환가격에 대한 법적 상한선 규제도 없다. 건설사가 분양시점에 시세대로 가격을 책정할 수 있다. 또한 저소득층 중심이었던 기존 공공임대와 달리, 만 19세 이상 누구나 입주할 수 있게 문턱을 낮췄다. 임차인이 원할 경우에는 10년(이전 8년) 이상 거주할 수 있으며, 거주기간 동안 임대료 상승률도 연 5% 이내로 제한했다.

 

뉴스테이법은 민간자본을 통해 품질 좋은 임대아파트를 대량 공급하는 데는 기여했다. 하지만 임차인 입장에서는 일시적으로 안정거주가 가능할 뿐, 임대기간이 끝난 후 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 사다리 역할은 기대하기 어려운 구조였다. 2018년 문재인 정부는 민간 건설사에 대한 과도한 특혜와 초기 임대료가 너무 비싸다는 지적을 수용하여 뉴스테이는 <공공지원 민간임대주택>으로 이름을 바꿨다.

 

국민임대주택은 재정(국가·지자체)이나 주택도시기금의 자금을 지원받아, 저소득 서민의 주거안정을 목적으로 공급하는 주택이다. 장기전세주택은 재정(국가·지자체)이나 주택도시기금의 자금을 지원받아, 전세계약 방식으로 공급하는 주택이다. 대표적인 장기전세 제도로는 서울시(SH공사)의 시프트가 있으며, 최근 장기전세2(미리내집)는 저출생 대응책으로 진화했다. 출산조건이 맞으면 분양권까지 연계된다.