[부동산] 숫자로 보는 가혹함, 세제개편

2026년 세제개편안(중과배제·장특공율 단계적 폐지)가 모두 적용된다고 가정했을 때, 등록임대사업자(조정지역)의 양도세 부담 규모를 숫자로 살펴볼 필요가 있다. 참고로 국민(비전문가)의 한 사람이 그냥저냥 때린 숫자이기에, 각자의 사정에 맞는 정확한 숫자는 전문가(세무사)에게 문의하셔야 합니다. 일단 2027년 12월 31일까지 매도한다면, 2가지 혜택(중과배제·장특공율)을 받을 수 있다. 2029년 이후 2가지 혜택이 모두 폐지될 경우, 2주택자의 양도세 부담은 3배 이상으로 늘어난다. 양도차익이 12억원(전액 임대기간 중 발생 전제)인 경우, 2주택자의 양도세(지방소득세 10% 별도)는 다음과 같다.

 

2027년 말까지 매도(일반세율, 장특공 50%) : 2.1억원
2028년 중 매도(50% 중과, 장특공 30%) : 4억원(+1.9)
2029년 이후 매도(100% 중과, 장특공 0%) : 7.1억원(+5)

 

그렇다면 2027년 집값이 17억원(시세차익 12억원, 취득가 5억원 가정)인 경우, 향후 증가할 양도세를 감당하고도 동일한 세후금액을 확보하기 위한 집값 추이에서는 어떤 느낌이 들까. 2027년 매도로 인한 양도세(지방세 포함)는 2.4억원 가량이며, 세후로 손에 쥐는 금액은 14.6억원이다. 2028년·2029년 2주택자가 등록임대주택 매도를 통해 세후 14.6억원을 회수할 수 있는 주택가격 수준은 다음과 같다.

 

2027년 매도시 : 17억원
2028년 매도시 : 20.4억원(+3.4)
2029년 이후 매도시 : 36.2억원(+19.2)

 

숫자로 확인하는 순간, 정부가 등록임대사업자에게 제시한 옵션이 얼마나 무서운 것인지를 알 수 있다. 2027년 시세 17억 아파트가 2년 후에 36억원까지 오를거라는 기대(내지 확신)가 있어야만, 2029년 이후까지 보유(버팀)를 선택할 수 있다는 의미이다. 나약한 국민이 가장 든든히 기댈 곳은 국가이며, 국가의 말은 국민이 신뢰할 수 있는 가장 안전한 도피처이다. 하지만 정부(이재명)가 정부(문재인) 말을 믿은 채로 8년 이상을 희생한 국민을 대하는(내지 다루는) 자세 치고는, 다소 가혹하다는 생각이 드는 숫자들이다. 민주주의 국가에서 정당의 연속성은 없더라도, 정부의 연속성에 대한 고민을 하게 하는 부분이다.