[부동산] 오피스텔에 적용되는, 발코니

2026년 5월 이재명 정부는 규제지역에 비아파트(빌라·오피스텔) 매입임대주택 물량을 2027년까지 6.6만 가구 늘리기로 발표했는데, 구조적인 해결책이 아닌 언발에 오줌누기식 정책이 아닐 수가 없다. 규제지역 내 주택시장은 우량입지 내 양질의 아파트 분양수요를 정비사업을 통해 공급해 주길 기대하고 있지만, 일단 급한 불을 끄기 위해 공급숫자를 제시한 것으로 보인다. 

 

COVID-19 팬데믹 이후 서울 오피스텔 공급물량은 계속해서 줄어들고 있으며, 2025년 1분기 서울에서 분양한 오피스텔은 단 1실도 없었다고 한다. 2018년 2만가구를 최대치로 찍은 이후의 추세적 하락이었다. 오피스텔 공급을 담당하는 디벨로퍼들이 개발금융을 확보하지 못하는 것이 주된 배경이었는데, 2022년 우크라이나 전쟁 이후에는 소규모 오피스텔을 대상으로 하는 부동산PF가 전무하다시피 하다. 
 

오피스텔에 적용되는, 발코니

2024년 5월 이후 서울시는 오피스텔 발코니 설치기준을 통해  지상 3~20층까지만 발코니 설치를 허용하면서, 오피스텔 발코니 유효폭을 0.8m 이상으로 하고, 발코니 외축에는 창호 설치를 제한해왔다. 하지만 2025년 2월 서울시는 오피스텔 공급을 활성화하기 위해 발코니 설치기준을 폐지했다. 다만 오피스텔은 아파트와 같이 발코니를 확장하는 것은 여전히 불가능한데, 이는 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하기 때문이다. 개인적으로 오피스텔이 아파트를 대체하기 위한 첫걸음은 발코니 확장이 아닐까 한다. 
 
이전 글 <맨션과 함께 화려했던, 빌라>에서는 고대로마의 빌라(villa)는 도시 밖에 위치한 주택을 의미하며, 귀족들은 같은 빌라라도 빌라 루스티카와 차별화를 위해 빌라 우르바나로 불렀다고 언급했었다. 이전 글 <국민주택 규모를 넓혀주는, 서비스면적>에서는 발코니 확장에 따른 평면의 증가로 인한 아파트 설계가 진화(알파룸, 3면 발코니 등)해 왔다고 언급했었다. 
 
발코니 유무에 따라 거주자들이 느끼는 공간 만족도는 크게 달라질 가능성이 크고, 이로 인한 공간 선호도는 디벨로퍼의 수익성을 다소 개선시켜줄 여지가 있다. 하지만 여전히 부동산 개발사업에서 사업비(토지비·원자재·인건비) 상승 대비 매출 회복탄력이 더딘 상황에서 오피스텔의 공급이 수월할 지는 의문이다. 

 

오피스텔은 아파트와는 달리 수익성 상품으로, 금리수준과 경기변동에 민감하게 반응한다. 공실(관리비)로 인한 적정 수익률 미확보 가능성와 관리문제를 고려하지 않을 수 없다. 향후 서울 아파트 공급물량 감소와 맞물려 주거시장의 공급 감소와 함께 분양가와 시세의 회복상황을 지켜봐야 할 것이다.