[부동산] 왠지 포기한 듯한, 가격

 

 

버블은 욕망의 결과물이고, 욕구에 집착이 더해지면서 욕망이 된다. 2025년 주택가격(서울아파트 위주) 급등의 배경에는 돈을 벌고자 하는 욕망(투자심리)이 깔려 있다. 전국 권역별 주택가격 양극화는 인프라 퀄리티 차이가 원인이고, 동일한 인프라를 향유할 있는 권역 내에서도 아파트(특히 신축)과 비아파트(빌라·오피스텔) 간의 가격차이가 크다. 동일권역 내의 인프라 퀄리티가 우수할수록, 주거상품에 따른 가격차이는 더 크다. 가령 강남구에도 많은 수의 빌라가 있지만, 아파트와의 가격 차이가 타 지역에 비해 큰 편이다.

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가난으로 착각하는, 고령화

 

고령화사회가 사회문제로 인식되고 있지만, 경제적인 측면에서는 달리 볼 필요가 있다. 고령화가 진행될수록, 나라 전반의 소비성향은 줄어들게 마련이다. 중장년의 소비성향이 큰 배경에는 주거비용·사교육비가 자리하고 있는데, 시간이 지나면서 주거비용·사교육비은 크게 축소된다. 보통 30~40대에 내집마련을 했을 경우, 60~70대까지 대출원금 상환이 어느 정도 완료된 경우가 많다. 고령화사회로 갈수록 시중유동성이 확대될 가능성이 높으며, 이는 우량자산(특히, 서울아파트) 가격 급등과 부의 양극화로 이어진게 된다.

 

언론에서는 고령화사회의 단면으로 주로 가난한 노인들은 비춰주지만, 현실은 그렇지 않을 뿐 아니라 누구도 그렇게 되고 싶어 하지 않는다. 한국에서 아파트는 이미 큰 규모의 자본을 저장하는 핵심자산으로 자리 잡았으며, 우량주처럼 투자가치(오를 가능성)이 있는 아파트로 자본쏠림이 확연하다는 것을 두 눈으로 확인하고 있다. 증시가 오르면 주식투자자만 좋은 것이라 생각하지만, 주식수익은 중장기적으로 이전 투자처를 고민하게 만든다. 주택가격의 미래경로를 예상할 수 있다면, 현생을 살아가는 불안감을 다소 잠재울 수 있지 않을까.

 

노무현이 쏘아 올린, 중과

 

2003년 노무현 정부는 주택가격 급등에 대응하여, 소득세법 개정을 통해 양도세 대상을 고급주택(면적·시설 기준) 개념에서 고가주택(가격 기준)으로 전환했다. 이 때 1주택 양도가액 9억 초과분에 대한 양도세가 부과되었는데, 이는 주택면적과 무관했다. 강남지역 아파트 1주택자를 겨냥한 정책이었다. 2002년 2학기에 복학한 후, 2003년은 도서관에서 공부에 열중하던 시절이라 당시 노무현의 정책이 뭘 의미하는지 몰랐었다. 지금 생각해보면, 노무현-문재인-이재명으로 이어지는 부동산 규제를 통한 지지층 결집전략의 시작점이었다.

 

2005년 8월 31일 노무현 정부는 소득세법 개정을 통해 다주택자 양도세 중과(2주택자 50%, 3주택자 60%)를 본격적으로 시행했다. 정부는 투기억제 목적으로 다주택자 매물 출회를 유도했지만, 중과 시행 이후 매물이 잠기면서 2006년 주택가격이 급등했다. 당시 강남지역 아파트 가격이 20% 이상 오른 것으로 기억한다. 결국 2010년 이명박 정부는 양도세 중과를 폐지했다. 이전 글 <벼랑 끝에 선, 등록임대사업자>에서 노무현 정부의 다주택자 양도소득세 중과 도입의 결과가 2018년 문재인 정부의 중과 결과와 같았다는 언급을 했었다.

 

2017년 문재인 정부는 8·2대책에서 다주택자 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 조정대상지역)를 발표했다. 그로부터 3년이 지난 2020년 12월 소득세법이 개정되었는데, 2021년 6월 중과 시행 이후 아파트 거래량이 급감하면서 가격이 급등했다. 이후 윤석열 정부는 양도세 중과를 다음과 같이 유예(기본세율, 장특공제 제외)했다.

 

1차 연장 : 2022.5.10일 ~ 2023.5.9일
2차 연장 : ​2023.5.10일 ~ 2024.5.9일

3차 연장 : ​2024.5.10일 ~ 2025.5.9일

4차 연장 : ​2025.5.10일 ~ 2026.5.9일

 

2026년 2월 이재명이 SNS에서 과도하게 이슈화시키는 부분이 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 중단한다는 부분이다. 국가 대외정책(특히 관세)에 신경써야 할 시점에 당권·선거용 국내이슈에 치중하고 있는 모양이다.

 

왠지 포기한 듯한, 가격

 

이재명과 참모의 말에서 느낄 수 있는 부분이 있는데, 적어도 가격(안정) 만큼은 포기한 듯하다. 대신 대중의 관심을 환기시키기 위해, 허울 뿐인 공급과 정치적 수사를 남발하고 있다. 문재인 정부가 실패했던 공급대책을 대책이라고 내어 놓고는 실행의지도 없어 보이며, 하다하다 못해 대통령이 SNS에서 다주택자, 고가주택 보유자, 임대사업자를 마구니로 몰아가고 있다. 진보정부도 속으로 답답한 부분 이해가 되는데, 과거와 달리 진보정치인들도 이미 부동산 기득권이 많기에 부동산시장 시스템을 잘 알고 있을 것이다. 유통물량(실질공급) 확대가 부동산가격 안정화의 유일한 답인 것을 알지만, 실적(지지자의 지지)을 얻기 위해서 맘에 없는 모습을 보여줘야 한다.

 

주택가격에서 가장 큰 영향을 미치는 요인은 유통물량(실질공급)이며, 현재 유통물량에 영향을 주는 정책은 다음과 같다.

 

양도세 중과

임대차법

토지거래허가 (확대)지정

 

양도세 중과는 매매유통물량을 줄이고, 임대차법은 전세유통물량을 축소한다. 실제 양도세 중과와 임대차3법의 시행에 따라, 서울 아파트가격 다음과 같이 급등락했다.

 

매매유통물량 : 양도세 중과(다주택자)

     2005년(노무현) 중과 : 매매가격 급등

     2010년(이명박) 폐지 : 급락

     2021년(문재인) 중과 : 급등

     2022년(윤석열) 유예 : 급락

 

전세유통물량 : 임대차3법

     2020년(문재인) 법 시행 : 전세가격 급등

 

​2020년 서울 입주물량(5.7만호)는 역대급으로 많은 수치로, 이는 서울 전세가격을 안정화시키기에 충분했다. 하지만 서울 전세가격은 급등하게 되는데, 이는 시장을 왜곡시킨 임대차3법이 시행되었기 때문이다. 2022년 주택시장 침체는 양도세 중과 유예 외에도 글로벌 금리인상과 전세사기 공포가 기름을 부었다. 2025년 이재명 정부는 토지거래허가지역을 확대지정(서울 전역 및 경기 12개 지역)했는데, 이는 아파트시장의 수급을 축소시켰다. 매수인이 실입주해야 하기에 수요도 줄고, 이미 세입자가 있는 매물은 시장에서 거둬졌다.

 

향후 5년 이상의 수도권(서울 포함)의 입주물량 감소는 전세유통물량 감소와 직결되지만, 이재명은 2026년 만기를 맞이하는 장기일반주택 임대사업자 카드를 만지작 거리고 있다. 이재명은 SNS에서 서울지역 아파트 등록임대주택의 구체적 수치(4.25만호)까지 언급했는데, 2026년 임대의무기간이 만료되는 서울아파트는 1~2만호대 수준이라고 한다. 자동말소 임대사업자도토지거래허가구역 내에서 세입자를 낀 상태에서 매도가 어려우며, 무엇보다 기존 세입자가 계약갱신을 요구할 가능성이 높다. 정부는 매도자(다주택자)만 겨냥한 채, 세입자(무주택자·지지자)는 외면하고 있으니 안타깝다. 과연 부동산시장의 수 많은 이해관계자와 케이스를 어떻게 풀어낼지 궁금하다.