[세금] 면세사업자 신고의무, 사업장현황

 

 

2026년 경제성장전략(구 경제정책방향)에서 다주택자 양도세 중과 유예기간 연장 내용이 제외되면서, 4년 만에 양도세 중과가 부활될 가능성이 높아졌다. 2022년 5월 양도세 중과를 한시적(1년) 유예한 뒤, 매년 경제정책방향에서 2026년 5월까지 4번을 연장해 왔다. 현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 9일까지 매도하면 일반과세가 적용되지만, 그 이후부터는 중과세가 적용될 수 있다. 수도권 내 광범위한 토지거래허가구역 지정으로 거래량이 적은 상황에서, 양도세 중과세가 적용된다면 거래는 더 축소될 것으로 예상된다.

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부담은 확실히 커지는, 양도세 중과

 

중과세의 부활로 다주택자는 기본세율(6~45%)에 다음과 같이 추가세율이 붙는다.

 

2주택자 : +20%p

3주택 이상 보유자 : +30%p

 

최고세율은 75%p이지만, 지방소득세까지 감안한 실효세율은 82.5%p에 달한다. 하지만 중과세가 가장 무서운 것은 장기보유특별공제 미적용이다. 중과세는 비과세에 비해 50배 이상의 세금차를 보일 수도 있다. 가령 다음의 사례에서 시나리오별 양도소득세(지방소득세 포함)의 차이를 확인할 수 있다.

 

(조건) 보유·거주 10년, 양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 필요경비 0원

 

비과세 : 0.14억(12억 초과분)

일반과세 : 3.29억

중과세(2주택) : 6.47억

중과세(3주택) : 7.54억(비과세 대비 53배)

 

양도세 중과가 시행된다면, 시행 전후로 다음 3가지의 전략이 있다.

 

시행 전 : 급매

시행 후 : 저가양도·증여

시행 후 : 보유(종합부동산세 고려)

 

양도세 중과가 시행된다면, 다주택자는 세무사와의 상담을 통해 가장 유리한 전략을 신중히 결정해야 한다. 특히 비과세 판단이 복잡하기에 최소 3명의 세무사 의견을 참고하고, 필요시 국세청·기재부에 문의하여 확인을 해야 한다. 

 

임대인 신고의무, 사업장현황

 

소득세 과세 여부와 무관하게, 전월세 신고대상에 해당되면 전월세를 신고해야 한다. 현재는 전월세 신고 제도의 시행으로 인해 임대소득을 숨기기 어렵기에, 장기적으로 가산세의 불이익을 피하기 위한 노력을 해야 한다. 소득세 과세대상이 되는 주택임대소득자(월세·전세)는 다음의 절차를 이행해야 한다.

 

사업자등록(세무서)

사업장현황신고 : 매년 1.1~2.10일

소득세 신고 : 매년 5.1~5.31일

 

소득세법상 사업자등록(세무서 부가세 면세사업자)은 사업개시일(임대개시일)로부터 20일 이내에 세무서(임대주택 소재지 관할)에 신청해야 하며, 세무서에 사업자등록을 하지 않으면 가산세(0.2%)가 부과된다. 민특법상 임대사업자로 등록(시·군·구청)한 사업자는 그 등록한 주소지(거주지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 신청할 수 있다. 시군구청에 임대사업자로 등록하는 것은 선택사항이며, 소득세 가산세와는 무관하다.

 

사업장현황신고는 전년도 주택임대소득을 신고하는 것으로, 미신고 시에는 1년간 발생한 주택임대수입에 대해 가산세(0.5%)가 부과된다. 세무관청이 사업자의 매출·매입을 파악하기 위해 요구하는 신고가 있다.

 

영세사업자 : 부가세 신고
면세사업자 : 사업장현황 신고(부가세 신고 없음)

 

전세보증금 이자상당액(간주임대료)는 매출에 포함된다. 소득세 신고는 사업장현황신고 당시 제출한 소득금액을 기본으로 하되, 수정신고에서 금액을 줄일 수는 없다. 소득세 신고를 하지 않으면, 미신고 가산세(납부세액의 20%)와 납부지연 가산세가 추가로 부과된다. 주택임대소득의 과세대상 여부는 주택 수(부부합산, 거주주택 포함)를 기준으로 판별된다. 양도소득세는 동일세대 내 직계가족이 보유한 주택 모두를 포함하여 주택 수를 판단하는 반면, 소득세는 동일세대 내 직계가족은 주택 수에서 배제한다.

 

사업장현황 신고 예외, 비과세

 

다음의 기준에 따라 >소득세 비과세되는 경우에는 사업장현황신고를 하지 않아도 되는데, 2주택자가 월세 없이 전세를 주고 있다면 사업장현황신고를 하지 않아도 된다.

 

1주택자 : 전세·월세 비과세(공시가격 12억원 이하)

2주택자 : 월세 과세(전세 비과세)

3주택(비소형주택) 이상 소유자 : 월세 과세(전세 조건부 비과세)

 

1주택자라도 공시가격 12억원을 초과하면, 월세에 대해서는 소득세가 과세된다. 월세 과세는 월세금액(간주임대료 포함) 규모에 따라 과세방식이 달라진다.

 

분리과세(단일, 2천만원 이하) : 14%(임대소득을 다른 소득과 분리)

종합과세(누진, 2천만원 초과) : 6~45%(임대소득을 다른 소득과 합산)

 

분리과세는 종합소득세율이 높은 고소득자에게 유리하며, 다주택자도 적용이 가능하다. 종합과세는 세율구간이 6~15% 사이에 있는 저소득자에게 유리하지만, 건강보험료 부담을 증가시킬 위험이 있다. 분리과세는 월세수입이 총 2,000만원 이하일 경우에만 선택할 수 있기에, 월세수입 규모를 조정할 필요가 있을 수도 있다.

 

1주택자라도 국외주택을 보유한다면, 공시가격과 관계없이 월세는 신고대상이다. 3주택 이상의 다주택자가 비소형 주택 3채 이상에서 전세를 받는 경우, 보증금 합계액의 3억원 초과분에 대해 간주임대료(보증금을 월세로 환산)가 발생하여 과세된다. 2026년 말까지 소형주택는 주택 수에서 제외되는 일몰규정이 있으니, 그 연장에 대해 관심을 가져야 한다. 소형주택의 정의는 다음과 같다.

 

소형주택 : 주거 전용면적 40제곱미터 이하, 공시가격 2억원 이하

비소형주택 : 주거 전용면적 40제곱미터 초과, 공시가격 2억원 초과

2026년 이후부터는 2주택자도 다음의 요건 중에 어느 하나라도 해당하면 간주임대료가 발생하므로, 임대수입금액을 합산하여 종합소득세 신고를 해야 한다.

 

공시가격 : 각각 12억원 초과

보증금 : 합계 12억원 초과