[부동산] 벼랑 끝에 선, 등록임대사업자

 

 

2017년 12월 임대주택 등록 활성화 방안 발표 이후, 등록임대사업자(주임사, 주택임대사업자로 등록한 수)가 예년 대비 2배 이상 급증했다. 이는 착한 정책론에 기반한 것으로, 주택임대료가 낮아지면 주택을 구매할 유인이 사라질 것이라고 믿었던 것 같다. 하지만 2018년에만 14.7만명 가량의 주임사가 38.2만호 가량의 임대주택을 등록했었고, 다주택자들은 아파트 준공공(훗날 장기일반)의 혜택을 쫒아서 몰려 들었다. 아파트가격(특히 서울)의 상승은 이어갔고, 결국 2020년 문재인 정부는 주임사에게 약속했던 그 간의 혜택들은 강제적으로 폐지했다. 국가행정 신뢰에 금이 갔고, 정권이 교체되면서 문재인은 부동산에 대한 아쉬움을 표하기도 했다.

 

2025년 9월 국세청이 일부의 주임사에게 종합부동산세 경정(수정) 세액예고 통지를 하여 문제가 되고 있는데, 2개 연도(2021년·2022년) 귀속분이다. 주임사 자동말소 후에는 해당 임대주택이 다시 종부세 물건에 포함되는데, 이 경우 종부세 물건 배제신고된 사항을 다시 포함신고해야 한다. 종부세 합산배제가 여전히 유지되는 줄로만 알고 있던 등록임대사업자가 미신고·누락한 부분에 대해서 소급고지한 것이다. 현재 주임사를 유지하고 있는 경우에는 해당사항이 없는 내용이나, 주의해야 할 부분이다.

 

규제로 인해 메마른, 주택공급

 

국토연구원 연구결과에 따르면, 다주택자 양도세율을 +1% 올리면 아파트 매매가가 +0.206% 오른다는 내용이 있다. 이는 다주택자가 주택시장의 실공급자 역할을 하고 있으며, 다주택자의 매도장벽을 높이는 정책은 매매공급(매물)을 잠근다고 볼 수 있다.  이전 글 <역효과의 연속, 임대차보호>에서는 신규공급이 절대적으로 부족한 상황에서, 임대차시장 수급의 구조적 불균형이 전세가격 상승을 가져올 수 밖에 없다고 언급했었다. 임대차계약 갱신주기가 늘어가면서, 임대차시장의 전세공급이 크게 줄어든 영향이다.

 

규제정책은 높은 확률로 의도와 다르게 움직일 가능성이 높은데, 자본주의가 성숙할수록 시장의 힘이 커지지 때문이다. 진보정당은 서민(무주택자)의 표를 얻기 위해 다주택자를 타겟으로 하는 부동산 정책을 펼 수 밖에 없으나, 다주택자를 규제하는 정책이 중장기적으로는 무주택자를 해하는 결과(주택가격 상승)를 가져오곤 한다. 대표적인 사례가 양도소득세 인상이다.

 

2003년 노무현 정부는 다주택자 양도소득세 중과를 도입했는데, 이는 부동산 투기 억제 및 시장 안정화를 목적이었다. 주택수에 따라 양도차익에 추가세율(중과)를 달리 적용했는데, 2주택자는 50%(3주택자는 60%)를 적용했다. 하지만 양도소득세 증가를 주택가격 급등을 가져왔고, 이는 2018년 문재인 정부가 다주택자 양도소득세 중과를 시행했을 때도 같은 결과였다. 오히려 2009년(이명박 정부)와 2022년(윤석열 정부) 양소소득세 중과를 유예한 후에는 주택가격이 안정되었는데, 물론 여러 복합적 요인이 작용했을 수도 있다.

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2026년 대거 말소되는, 임대사업자

 

이재명 정부에서 아파트 가격안정은 기대할 수는 없다. 모든 정부가 신축아파트를 제때 많이 저렴하게 공급하고 싶겠지만, 그게 어디 쉬운 일인가. 공급하고픈 마음은 굴뚝 같겠지만, 노동친화적인 정책으로 주택건설 물량과 속도를 늦출 것이며, 앞으로도 다주택자(실질적인 민간주택공급자)의 존재는 적폐로 여길 것이기 때문이다. 2025년 9월 등록임대사업자(규제지역·수도권)의 대출을 완전히 막으면서 시장에서 가뜩이나 위축된 민간임대의 싹을 말리고 있다. 그 동안 등록임대사업자는 세제혜택 외에도 수월했던 사업자대출이 매력적이었다.

 

어쨎든 2018년 준공공임대사업자 등록을 했던 이들의 말소시점(2026년)이 다가왔지만, 과연 물량을 시장에 출회할지는 의문이다. 이전 글 <전문가 못지 않아야 하는, 등록임대사업자>에서 2020년 등록임대사업의 범위가 대폭 축소되었고, 아파트는 임대등록 자체에서 제외되었다고 언급했었다. 이 때 아파트 장기일반은 등록 후 임대의무기간(8년)이 도래하면 자동말소되도록 변경되었는데, 이는 10년까지 보유함으로써 얻을 수 있었던 장기보유특별공제 추가혜택(8년 50% + 20%p)를 누릴 수 없게 된 것이다. 물론 2016년 준공공으로 등록한 임대사업자는 10년을 채우면서 장기보유특별공제 70%를 온전히 누릴 수 있다.

 

현 시점에서 최소 2030년까지는 서울아파트 공급은 절대부족할 것으로 보이며, 그 범위를 전국적으로 확대하여도 이재명 정부의 친노동정책은 건설업계 자체를 개점휴업상태로 만들 가능성이 높다. 이는 상당수의 주임사가 보유 중인 준신축(준공 8~10년차) 아파트는 가격상승 잠재력이 높다는 것을 의미하는데, 상대적으로 주택시장 전문가에 가까운 등록임대사업자가 이러한 기회를 놓치기는 아쉬울 것이다.

 

숫자에 집착하는, 탁상행정

 

정책은 장기적으로 시장을 이기기 어려운데, 이는 정책을 입안하는 공무원이 가지는 한계에 기인한다. 탁상행정은 단순히 숫자에만 집착하는 경우가 많다. 주택시장에서 가장 흔히 활용되는 지수 중에 주택보급률·주택보유율이 있는데, 2023년 기준으로 다음과 같다.

 

주택보급율 : 102.5%

주택보유율 : 56.4%(수도권 48.3%)

 

전국 주택수는 전체 가구수보다 1.025배 많으며, 전체 가구 중에서 56.4%가 주택을 소유하고 있다는 것이다. 전체 가구의 43% 가량이 임차가구라는 것이 현실이고, 생각보다 많은 임차수요를 정부가 나서서 감당하는 것을 불가능하다. 그럼에도 민간공급(대주택자)을 잠그는 정책을 시행해야 하는 진보정권도 스스로 답답할 것이다. 주택보급율도 100%를 넘겼다고는 하나, 전체 주택재고는 2023년 기준으로 다음과 같이 구성된다. 

 

아파트 : 64.6% (세종 87.1%, 서울 59.8%, 제주 31.6%)

단독주택 : 19.7%

아파트 외 공동주택(연립·다세대 등) : 14.7%

 

서울은 다른 대도시에 비해서는 아파트 비율이 낮은 편이다. 하지만 아파트 섹터 내 임대비율은 대도시·수도권이 낮은 반면, 지방은 높은 편이다. 당연히 주임사도 지방의 비중이 클 것이고, 주임사에 대한 일관된 정책(증세 등)은 대도시·수도권 매물이 아닌 지방의 매물을 우선적으로 출회시킬 것이다. 현재 주임사들은 2026년 자산관리 계획을 염두하고 있을 것이며, 다주택자에 대한 보유세 강화 여부가 주목된다. 보유세 강화 정도에 따라 주임사들의 매물출회가 앞으로 땡겨질 것이기 때문이다. 세금으로 부동산을 잡지 않겠다고 공언을 했지만, 그대로 믿을 수 없는 정치현실이 아쉽다.