[부동산] 애물단지로 전락한, 상업시설

 

 

주택건설기준 등에 관한 규정에 따르면, 공동주택단지 내에는 입주민의 생활편의를 위한 시설(생활편익시설)만 허용될 수 있다. 생활편익시설은 주거환경(아파트) 내에서 주민들의 생활편의를 높이는 데 중점을 둔 반면, 상업시설(근린생활시설)은 아파트를 포함한 지역사회 전반의 생활필수시설을 의미한다. 상업시설은 생활편익시설을 포괄하는 개념이다. 생활편익시설에는 다음의 용도가 포함되며, 단지 내 상가동(별동) 또는 1층 일부 구역(부대·복리시설)에 배치된다.

 

슈퍼마켓·일용품소매점·일반음식점·휴게음식점·학원·금융·사무소 등

 

생활편익시설은 주거동 내부(주거전용구역)에는 둘 수 없으며, 대규모 판매시설이나 외부 대형상권과는 구분된다. 주상복합은 아파트에 비해 상업시설의 설치가 유연한데, 상업시설(비주거시설)과 주거시설이 하나의 건물에 복합적으로 들어가는 형태이다. 주상복합은 상업·준주거 지역에서 건축법의 적용을 받기에, 건물 내부에 비주거시설(상업·업무·문화 등)을 상대적으로 자유롭게 설치할 수 있다.

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점차 상가가 줄어드는, 주상복합

 

2025년 서울시는 개정된 도시계획조례를 통해 주상복합 내 비주거시설 의무비율 규제를 다음과 같이 완화했는데, 이는 상가공실의 급증과 연관있다.

 

상업지역 주상복합 : 10%(기존 20%)
준주거지역 주상복합 : 0%(기존 10%)

 

일반·근린상업지역 내 임대주택은 100% 아파트를 허용했다. 주상복합 내 비주거시설 의무비율을 완화한 목적은 상가의 공급과잉(공실)을 해소함과 동시에 도심지역 아파트 공급을 확대하기 위함인 것이다. 상가공실이 구조적으로 높아지는 상황에서, 국토교통부·지자체는 비주거시설을 주거시설로 전환하는 정책에 대한 고민이 많을 수 밖에 없다. 2025년 4월 국토교통부는 연구용역(건축물의 탄력적 용도 전환 지원방안 마련)을 발주했는데, 그 목적은 상가공실의 규모·증가속도를 파악하고 건축물의 용도변경 지원책을 고민하기 위함이라고 한다. 사실 건축물을 주거시설로 전환하는 것은 여간 까다로운 일이 아닌데, 기본적으로 주거 기준을 충족하기 위한 리모델링 항목은 다음과 같다.

 

화재안전 : 피난·방화설비(비상계단·방화문·스프링클러) 및 복도폭 확대 등
​환기·채광 : 창호 확보, 공조 변경
배수·난방 : 정화조 및 바닥난방 설치
주차 : 주거용 주차대수 확보
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주거로의 용도전환 사례, 생숙

 

국토교통부는 2023년 10월 14일까지 사용승인을 받은 생활형숙박시설(생숙)에 한해 한시적으로(2023.7~2025.9) 건축기준을 완화하여 오피스텔로 용도변경해 준 바 있다. 당시 완화내용을 다음과 같다.

 

복도폭 : 피난·방화설비 보강
주차 : 반경 600m 내 외부주차장(내지 비용납부)
​화재안전 : 소방시설 보완

 

생숙시설의 70% 가량이 복도·주차 기준을 미달한 상태였다. 기존 생숙의 복도폭 기준은 1.5m 이상이었던 반면, 오피스텔은 1.8m 이상이었다. 완공된 건물의 복도폭을 0.3m나 일괄 확장할 수 없으니, 기준을 피난·방화설비 보강으로 대체(완화)했다. 2017년부터 생숙은 오피스텔보다 느슨한 규제를 틈타, 70% 가량이 불법주거로 전용되어 왔다. 저렴한 분양가의 아파트 대체수요는 투기로 악용되었고, 결국 2021년 국정감사에서 불법성(주거용)이 지적되면서 이행강제금이 에고되었다. 하지만 무조건적으로 주거용 사용을 금지할 경우, 이미 완공된 생숙들의 용처를 찾지 못함에 따라 수분양자의 피해가 우려되었다.

 

이에 2023년 7월 합법화(오피스텔 변경)을 유도하면서, 수분양자의 피해를 최소화하게 된다. 2027년 12월까지 이행강제금이 유예된 상황에서, 2024년 이후 생숙의 개별분양이 금지되었다. 국토교통부의 가이드라인에 따라, 지자체는 생숙의 오피스텔로의 용도변경을 위해 지구단위계획 변경을 지원했다. 기부채납(공공시설 기여) 조건으로 오피스텔 입지가 불가한 지역의 지구단위계획을 변경하는 것이며, 변경시 주차대수 기준 완화(110%) 내지 외부주차 연계를 허용했다.
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COVID-19 이후의 애물단지, 상가

기수별 신도시의 상업용지 비율(국토교통부·한국부동산원 기준)은 다음과 같다.

1기 신도시 : 4.5% (1인당 상업시설 연면적 11.4㎡)
2기 신도시 : 1.9% (7.9㎡)
3기 신도시 : 0.8% (8.6㎡)

 

3기 신도시의 1인당 상업시설 연면적이 2기 신도시보다 넓은데, 이는 3기 신도시 상업시설 공급기준이 2019년 공공주택지구 계획(7층 이상 고층상가 비중 증가)을 적용했기 때문이다. 이후 3기 신도시 상업시설 공급계획이 COVID-19 펜데믹 이전 기준으로 설계된 바, 국토교통부는 COVID-19 팬데믹 이후의 소비트랜드(온라인 증가, 오프라인 위축, 홈어라운드)를 반영하여 상업시설 공급계획 재검토(20% 이상 축소)가 필요했을 것이다. 오프라인 위축과 홈어라운드(집 근처 소비, 배달)은 상가공실률을 급격히 상승시켰고, 2기 신도시 상업시설 공실이 10%대로 고착화되었다. 공실률 상승은 임대수익률 하락으로 이어져서, 결국 상가경매이 증가하게 된다.