[금융] 상환능력이 중요한, PF

 

 

PF에서는 차입원리금 상환을 위한 현금흐름으로 CFADS(Cash Flow Available for Debt Service)를 활용하곤 하는데, 이는 EBITDA를 보완한 지표이다.

 

CFADS = EBITDA − 법인세 ± 운전자본 변동 − 유지보수Capex

 

EBITDA는 현금비유출(감가상각 등)을 더하지만, 실제 현금유출을 반영하지 못한다. 이를 보완한 CFADS는 해당기간 실제 부채 원리금 상환에 투입 가능한 현금을 보여 주기 때문에, PF에서 다음의 기준으로 사용되기도 한다. 

 

DSCR(Debt Service Coverage Ratio) : CFADS / DS

LLCR(Loan Life Coverage Ratio) : NPV(CFADS, 대출잔여기간) / 현 Debt Balance
PLCR(Project Life Coverage Ratio) : NPV(CFADS, 프로젝트 기간) / 현 Debt Balance

Debt Sizing·Sculpting

 

DSCR이 단기 상환안정성을 평가하는 반면, LLCR은 장기 상환능력을 평가한다. DS(Debt Service)는 대출원리금을 의미한다. 일반적으로 DSCR이 1 이상이면 상환여력이 충분하고, 1 미만이면 위험신호로 해석된다. PF에서는 1.2 이상을 안정적인 구조로 평가받는다. LLCR의 NPV 할인율은 대출이자율이다. LLCR는 PLCR 보다 높아야 한다. PF대주는 DSCR을 통해 필요 현금흐름(상환분 포함)을 반드시 체크해야 한다. DSCR이 1.2에 미달하면, 채권보전을 위해 이자유보(3개월분)가 요구되기도 한다. DSCR의 분자를 증가시키는 요인으로는 다음이 있다.

 

영업현금 유입액

이자유보액

대출잔고

이자자금보충확약액

 

이자유보액은 별도계좌에 적립하며, 기준 충족 시 인출되면서 현금흐름으로 전환되는 것이다. 이자유보액 전환은 현금으로 간주되어 기말자금(나아가 DSCR)을 증가시킨다. PF대출계약상 인출조건이 만족되면, 배당·상환 등에 사용되면서 재무모델에서 현금증대로 반영된다.

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기본적인 채권보전장치, 신탁

 

PF대출기관은 다음 2가지 신탁을 통해 우선수익권(우선변제권)을 기본적으로 확보하는데, 도선절연 효과가 있다.

 

부동산신탁 : 담보신탁(대리사무 포함), 관리형토지신탁

금전채권신탁 : 분양대금채권·카드매출채권·예금반환채권 등

 

금전채권신탁은 확정일자·채권양도통지로 대항력을 취득하며, 신탁사는 추심·관리·처분 후 수익자(대출기관)에 지급한다. 건설사의 담보부대출(자금유동성 확보)에 자주 활용되며, PF 유동화(ABCP·ABSTB) 구조에도 적용된다. 또한 PF유동화 구조에서는 차주가 대주SPC(유동화전문회사)가 법인세 원천징수세액 15.4%(법인세 14%, 지방소득세 1.4%) 상당액을 후순위 대여로 보충하게 되는데, 이는 SPC의 현금흐름 부족 시 표준약정이다.

 

갑을로 구분되는, 상가임대차

 

이전 글 <매력 없어진, 스타벅스 건물주>에서 일반적인 임대차계약에서는 임대료를 고정시키지만, 임대료를 매출액의 일정비율로 하는 변동임대료(수익공유모델) 방식을 채택하기도 한다고 언급했다. 수익공유방식에서 임대차개시일로부터 N년이 경과한 날로부터 연속적으로 임대차목적물에서 영업적자가 발생한다면, PF대출약정에 따라 계약해지요건이 되기도 한다.

 

상가임대차계약에서 전대금지 조항은 표준이며, 입점업체가 백화점·쇼핑몰의 동의 없이 제3자에게 전대차하면 임대차계약 해지사유가 된다. PF조건에서도 전대(특히 입대갑매장)은 위험요인으로 분류되는데, 임차권 대항력(주민등록·대항요구) 확보가 어려워서 경매·분쟁에서 불리하기 때문이다. 그래서 임대갑매장이 차지하는 임대차목적물의 면적이 전체 임대차목적물 면적의 일정비율(보통 2%) 미만이 되도록 하고 있다.

 

임대갑매장은 백화점·쇼핑몰 내 입점업체가 고정임대료를 지급한 후, 입점업체가 직접 매출을 관리하는 형태이다. 백화점·쇼핑몰이 매출을 관리하지 않는 전문매장(서점·영화관·음식점·미용실 등)에서 체결하는 임대차 방식으로, 백화점·쇼핑몰의 관리매출에서 제외된다. 임대을매장과 비교하여, 보증금이 큰 편이다. 영업매출이 증가할수록, 입점업체의 이익이 커진다.

 

임대을매장은 입점업체가 수수료(매출의 일정비율)을 백화점·쇼핑몰에 지급한 후, 나머지를 정산받는 수수료형 임대방식이다. 백화점·쇼핑몰이 고객 돈을 먼저 수령·관리한 후, 수수료(10~20%, 관리비 별도)를 차감하고 입점업체에 입금한다. 흔히 SPA(유니클로·H&M)나 푸드코트에서 적용되며, 입점업체 입장에서는 초기 고정비 부담이 줄 수 있다. 임대갑매장과 달리 매출과 연동되므로, 입점업체의 매출이 저조할 경우에는 임대수익이 줄어들 위험이 있다. 백화점·쇼핑몰 입장에서는 특정매입으로 보여질 수 있으나, 서류상 매입 없이 임대로 구분된다. PF에서 임대을 수입은 안정적 영업현금으로 인식되며, DSCR 계산에 유리하다.