[부동산] PFV를 대체할, 프로젝트리츠

 

 

라이온미싱은 1960년대 설립된 재봉틀(가정용) 전문 제조사로, 일본회사 자노메(JANOME)와의 기술협력을 통해 사자표 미싱을 출시했다. 2021년 공장부지(서초동)를 매각한 후, 여전히 가정용 미싱(라이온5500A 등)을 판매 중이다. 강남역 삼성타운의 동편(교대역 방면)에는 넓은 부지가 남아 있는데, 3개의 부지로 구성된다.

 

라이온미싱 : 5,363㎡

롯데칠성음료 : 43,000㎡

코오롱 : 35,316㎡

 

3개의 부지는 특별계획구역(서초로 지구단위계획 내)으로 지정되어 있다. 특별계획구역은 지구단위계획구역 내 세부구역 중의 하나로, 창의적 개발(현상설계 등)이 필요하거나 장기적 개발을 위한 별도계획을 수립하게 된다. 부동산개발에 있어서 유연성을 부여하기 위한 장치 중 하나이다.

지구단위계획(국토계획법 제87조) : 토지이용·건축 제한 완화로 체계적 개발·관리

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2026년 1월 코람코가치투자강남리츠(프로젝트리츠)가 SK디앤디로부터 라이온미싱 부지를 매입(4,182억원)했다고 알려졌는데, 지상 23층(연면적 64,390㎡)의 프라임오피스로 개발될 예정이다. GBD(강남업무지구) 오피스 개발에 있어서 최초의 프로젝트리츠 방식이다. 2025년 9월 투자자 모집(1.2조원 가량)이 완료된 상태이며, 부지거래는 랜드로드 파트너스(Landlord Partners)가 자문을 맡았다.

 

2025년 8월 SK디앤디는 전체 14필지 중에서 핵심필지를 우선 매입(1,200억원)한 후, 2025년 12월 태광개발(태광그룹 계열)로부터 나머지 부지를 매입(470억원)했다. 2021년 태광개발은 해당부지를 라이온미싱으로부터 매입(272억원)했는데, 이는 지구단위계획 지정에 따른 가치상승을 노린 투자였다. 결국 태광개발은 470억에 매각하면서, 4년 만에 73%에 달하는 수익률(매각차익 198억원)로 엑시트하게 된다. SK디앤디은 소유권 분산문제를 해결하게 된다.
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오피스에 편중되지 않은, 미국 리츠

 

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 매입·운용하여 임대수익 자본차익을 배당하는 회사로, 국내에서는 신탁(Trust)이 아닌 부동산투자회사로 불린다. 리츠는 방어주(안정적인 고배당률)로 분류되지만, 금리인상기에는 리츠주가 하락하는 경향이 있다. 아무래도 부동산가치 사이클은 금리인하와 맞물려 돌아가기 때문이다. 일반적인 주식이 시세차익(capital gain)에 중점을 두는 반면, 리츠주식는 배당여력(income gain)에 초점을 둬야 한다. 그래서 PER(주가수익비율) 대신 P/FFO(주가대비 배당가능이익)를 지표로 활용하게 된다.

국내 상장리츠 규모는 8조원대(2025년 기준)로, 투자처가 오피스에 편중(40%대)되어 있는 편이다. 미국과 비교해서는 200분의 1 수준으로, 미국 상장리츠(FTSE Nareit All REITs)의 시가총액은 1.3조 달러(1,700조원, 2024년 1월 기준) 수준이다. 또한 미국 상장리츠는 투자자산 비중이 다양화되어 있는데, 인더스트리얼(Industrial, 물류)가 19% 가량으로 가장 많은 비중을 보이고 있다. 그 다음으로 레지던스(Residential, 주거) 13%, 오피스 12%, 리테일(Retail, 상가) 10% 순이며, 기타로는 헬스케어(시니어 포함)·데이터센터·셀타워 등이 있다.

 

셀타워(Cell Tower, 이동통신 기지국 타워)는 통신사가 안테나·장비를 설치해 무선통신망을 구축하는 인프라이다. 리츠가 토지·타워구조물을 소유하고, 통신사는 그 타워를 장기(5~10년)로 임대하게 된다. 미국 상장리츠 중에서 4% 가량의 비중을 차지하며, 안정적 배당(FFO 기준 3~4%)을 보이고 있다. FFO(Funds From Operations, 운영자금)은 비현금성 비용을 조정한 현금창출능력으로, 배상성향을 평가할 때 순이익 대신 사용된다.

 

FFO = 당기순이익 + 감가상각비 - 자산 매각차익

수익성을 평가할 때도 순이익 대신 FFO를 사용한 멀티플(P/FFO)이 사용되기도 하며, 더 정교한 배당지속성을 나타내기 위해 AFFO(Adjusted FFO)이 쓰인다.

 

AFFO = FFO - 유지보수·자본지출

 

​PFV 대신, 프로젝트리츠

 

코람코가 프로젝트리츠 구조로 진행할 예정이다. 프로젝트리츠의 법적 근거는 부동산투자회사법 제26조의4(프로젝트 부동산투자회사 설립신고) 및 관련 특례규정으로, 2025년 11월 개정법이 시행되었다. 프로젝트리츠는 단일 부동산개발사업(프로젝트)을 위해 설립된 리츠(부동산투자회사)로, PFV 대체 목적으로 간소한 신고제와 함께 규제완화 특례가 적용된다.

 

기존의 리츠에서 적용되던 규제 중에서 일부(영업인가·공모·주식분산 등)이 개발단계에서는 PFV와 유사한 수준으로 완화되고, 일반투자자에 대한 보호장치는 준공 후 안정화된 단계에서부터 적용된다. 개발단계에서는 개발을 효율적으로 진행하며, 준공 후에는 일반리츠처럼 안정적 운용이 가능하게 되었다.

 

설립신고만으로 개발사업 가능(신속성) : 설립등기일로부터 6개월 이내

공모의무 완화

소유한도 규제 완화

 

프로젝트리츠는 준공 후 5년 내(운용단계)에서 영업인가·공모 의무가 있다. 일반리츠는 영업인가 후 2년 이내에 발행주식의 30% 이상 공모를 진행해야 했다. 2025년 개정법에서는 공모기한을 3년(프로젝트리츠는 5년)으로 연장했다. 프로젝트리츠는 설립신고 후에 주주가 아닌 자에게 신주발행이 가능하다. 기존 일반리츠는 1인당 주식소유한도 제한의 적용시점이 영업인가일로부터 6개월 후였지만, 2025년 개정법에서는 1인당 주식소유한도 제한의 적용시점이 주식공모를 완료한 이후로 연기했다. 개발사업에 있어서 리츠의 단점은 주식소유한도 규제였는데, 이는 개발사업 초기에 자본이 집중되어야 했기 때문이다. 2025년 개정법에서는 아직 공모를 진행하지 않은 일반리츠에게 프로젝트리츠와의 전환이 가능한 유예기간(6개월)을 두었다.

 

PFV는 준공 후 존속기간을 도과한 임대에 대한 의문이 있으나, 프로젝트리츠는 장기보유를 통한 운영수익 창출이 가능하다. 매각·임대 외에도 다양한 투자금 회수전략(주식매각·공모·상장)도 모색할 수 있다. PFV의 조세특례제한법(제104조의31)상 세제혜택은 배당가능이익의 90% 이상을 배당한 경우에 배당소득을 공제하는 것으로, 이는 일몰규정 형태로 유지되고 있다. 2025년 세제개편안에 따라 2028년 말일까지 연장되어 있다. 프로젝트리츠는 개발·운영 전단계에서 법인세법(제51조의2 제1항 제4호)상 배당소즉 공제혜택을 받을 수 있는데, 일몰규정 형태가 아니다.