[부동산] 지역 견인하는 지구단위, 사전협상형

 

 

서울시 주거지역 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(제78조, 국토계획법)과 서울특별시 도시계획조례(제55조)에 근거하며, 기준·허용·상한으로 구분된다.

 

제1종 전용주거(건폐율 50%) : 허용용적률 100%(상한 100%), 조례
​제2종 전용주거(40%) : 120%(120%), 시행령 제85조
​제1종 일반주거(60%) : 150%(200%), 조례
​제2종 일반주거(60%) : 200%(250%, 건축법 제61조의3, 2028.5월까지 한시완화)

​제3종 일반주거(50%) ; 250%(300%, 한시완화)

​준주거(60%) : 400%(500%), 법
​

서울시 주거지역 내 종상향 기준은 지구단위계획 수립 시 단계별로 적용되며, 이는 공공기여율 증가와 연계된다.

 

종상향 1단계(공공기여 10%) : 제1종→제2종, 제2종→제3종, 제3종→준주거
종상향 2단계(공공기여 15%) : 제1종→제3종, 제2종→준주거
​종상향 3단계(공공기여 20%) : 주거→상업지구​

 

특별계획구역은 지구단위계획 내 하위구역으로, 지구단위계획 목표 달성을 위한 특별 개발안이다. 창의적·전략적 개발(현상설계 등)이 요구되는 별도의 개발계획이며, 지구단위계획 변경으로 반영된다. 특별계획구역은 준주거까지 제한적으로 종상향이 가능한데, 일반주거지역에 만족하지 못할 경우에는 특별계획구역을 통해 종상향에 도전할 수도 있다.

반응형

지역발전 견인하는, 사전협상형

층수 완화는 용적율 +5%p 추가가 가능하다. 서울시 사전협상형 지구단위계획은 저이용 대규모 유휴부지(공장·창고 등)를 지역발전 견인 개발로 전환하기 위해 지구단위계획을 수립하는 제도이다. 개발잠재력 실현이 지역발전을 견인할 수 있거나, 입체복합개발(도시계획시설+비도시계획시설)이 가능한 부지를 대상으로 한다. 다만 관련법에 따라 개발사업구역(정비사업 등)에 편입된 토지나 소규모 필지로 형성된 부지는 제외된다. 도시계획시설은 국토계획법(제2조 제7호)에 따라 도시관리계획으로 결정된 기반시설(7개 유형, 53종)로, 공공성이 강한 도로·공원·학교·도서관·하수도 등이 포함된다. ​비도시계획시설은 도시계획결정 없이 설치 가능한 기반시설(내지 일반건축물)로, 개발행위허가로 진행되는 민간개발(업무시설·상업시설·주상복합·오피스텔 등)이다.

 

2009년 도입 당시 국토계획법(제51조 제1항 제8호의2·3)에서는 10,000㎡ 이상의 유휴부지 등을 대상으로 했으나, 2019년 서울시는 민간개발 활성화를 위해 대상면적을 5,000㎡로 완화했다. 하지만 타지자체는 여전히 10,000㎡ 기준이 적용된다. 역세권 및 강북 균형발전권(동대문·중랑 등 8개구) 대상지가 우선 적용되어 왔다.2009년 도입 후 20개 이상의 프로젝트가 적용되었으며, 대표적인 사례는 다음과 같다.

 

삼표레미콘 부지(성동구)

더 리버사이드호텔

강남 르메르디앙 호텔(구 리츠칼튼 호텔)

더케이호텔

한국감정원 부지

동부화물터미널

동서울터미널 복합개발

 

사전협상형 지구단위계획의 핵심은 용적률상향·종상향·공공기여이며, 다음 순으로 진행된다.

민간 개발계획안 제안

T/F 타당성 평가

사전협상 대상지 선정

협상조정협의회 : 공공·민간

도시·건축공동위원회 심의
지구단위계획구역 지정·계획 결정 : 용적률·용도지역 변경

 

사전협상형 지구단위계획에 따라 제2종일반주거지역(상한 200%)을 일반상업지역(상한 800%)으로 종상향 시, 용적률 구성은 다음과 같다.

 

기준용적률 200%

허용용적률 440%(+240%, 계획유도인센티브)

상한용적률 800%(+360%, 공공기여인센티브)

 

공공기여 인센티브 = (상한용적률 - 기준용적률) × 60%

상한추가 인센티브(최대 300%p, 2023년 7월 신설)
     건축혁신 : 110%p(디자인 가이드라인)
​     탄소제로 : 60%p(ZEB 인증)
​     관광숙박 : 160%p(호텔 도입)

 

계획유도인센티브(서울시 조례 시행규칙 제20조)는 최대 70%이며, 38개의 항목(공간구조·권장용도·공동개발·공개공지 등)으로 평가된다. 공공기여인센티브는 용적률 증가분(600%)의 60%를 공공기여(공공주택·도로·공지 등)함으로써, 용적률을 최대치로 높이게 된다. 상한추가 인센티브는 공공기여(공공주택·도로·공지 등)가 전체 용적률의 35~48%(공공기여율) 가량 제공할 경우, 최대 330%p까지 확보가 가능하다.