[부동산] 유예 막바지에 선, 생숙

 

 

2024년 8월 롯데캐슬 르웨스트(876실, 강서구 마곡동)가 준공을 앞두고, 용도변경(생숙→오피스텔)이 결정되었다. 이는 서울 소재 생활형숙박시설(생숙·Serviced Residence) 중에서 최초의 사례로, 강한 민원이 몰아친 강서구가 서울시에 건의함에 따라 이뤄졌다고 한다. 이전 글 <코엑스에서 시작된, 국내 마이스>에서는 마곡 특별계획구역을 언급하면서, 주거시설이 있는 2개 구역(CP2, CP3-1) 중 CP2가 오피스텔이라고 언급했었다. 하지만 원래 인허가 받은 용도는 생활형 숙박시설이었다. 2021년 평균 경쟁률 657대 1이었고, 분양가는 최고 16.1억원(전용 84㎡)이었다. 생숙은 주택수에 해당되지 않았으며, 청약통장도 필요 없었다. 즉 규제의 사각지대에 있었기에, 주거대체상품으로 인기가 많았다.

 

2024년 8월 서울시는 도시·건축공동위원회 수권소위원회(수권소위)에서 마곡 도시개발사업 지구단위계획 변경안을 수정가결한 것이다. 지구단위계획 변경은 오피스텔을 허용하는 용도계획과 이에 따른 주차장 확보 기준을 변경하는 주민제안내용으로, 마곡지구 내 생숙·오피스텔 현황 분석을 통해 종합검토된 사항이다. 수권소위는 위원회에서 권한을 위임 받아 상정된 정비계획안을 검토·결정하는 기구이다. 서울시는 외부 주차공간 확보(야간개방)와 공공기여를 조건으로 했다.

 

국제행사 유치로 도입된, 생숙

 

1988년 서울 올림픽으로 관광객이 급증하던 시기, 정부는 숙박시설 부족을 해결하기 위해 생숙을 도입했다. 올림픽 당시 장기투숙(생활형 숙박) 수요가 늘자, 일부 호텔객실을 아파트형으로 개조한 것이 그 시초였다. 이후 2002년 한일 월드컵을 기점으로 생숙은 더욱 확산되었다. 2007년 호텔식 서비스 제공하는 레지던스(호텔+집) 개념이 도입되었는데, 취사·세탁이 가능한 하이브리드 숙박시설이었다.

 

숙박업 등록요건(소방법 등)을 갖추지 못해 호텔업계에서 불법영업으로 고발하기도 했다. 2010년 대법원은 임대사업자로 등록한 레지던스가 불법이라는 판결을 내렸고, 이후 생숙의 인기는 사그러들었다. 이후 생숙은 다음의 법률에 근거하여 등록이 가능해지면서, 숙박업·임대업이 모두 허용되었고, 개별등기·전입신고도 가능해졌다.

 

2012년 : 공중위생관리법(생활숙박업 등록)

2013년 : 건축법(생활숙박시설 등록)

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오래 가지 못한, 마지막 투기상품

 

2018년 문재인 정부는 투기수요(다주택자)를 막겠다는 취지로 주택세금을 강화하면서, 준주거(주거용 오피스텔)을 주택 수로 포함시켰다. 이 때 생숙은 오피스텔을 대체하는 주거용 투자대체상품으로 각광받기 시작했고, 하필 문재인 정부의 규제 실패로 부동산 가격이 상승하면서 투기수요는 더 몰리게 되었다. 생숙은 청약통장과 전매제한이 없었기 때문이다. 또한 세금 측면에서 양도세 중과에 해당되지 않았고, 종합부동산 과세대상에서도 제외되었다. 공급 측면에서도 주거지역 내에는 주택을 지을 부지가 없었고, 상업지역 내에서도 오피스텔을 제외한 숙박시설 용지만 남아 있는 상황이었다. 호텔부지 위의 주거공간을 판매하기 위한 편법이 필요했을 것이다. 2018년 이후 전국 생숙 공급량은 매년 10만실을 초과했다.

 

2017년 6,881실

2018년 102,441실

2019년 104,301실

2020년 104,627실

2021년 107,182실

2020년 국정감사에서 투기수요가 몰리는 생숙의 문제점이 지적되면서, 4년 가량 집중공급되었던 생숙에 제동이 걸렸다. 이에 2021년 국토교통부는 건축법 시행령 개정을 통해 생숙의 주거 사용을 금지했는데, 생숙의 용도를 명확히 하기 위해 숙박업으로 신고하도록 했다. 숙박업 미신고 시 공중위생관리법 위반으로 2년 이하의 징역에 처할 뿐 아니라, 분양공고에서 주택사용이 가능하다는 허위·과장 광고를 하다 적발되면 고발조치가 가능해졌다. 만약 생숙을 숙박업 외 다른 용도로 사용하기 위해서는 오피스텔이나 주택으로 용도를 변경해야 했다. 오피스텔로 용도가 변경되면 이행강제금(숙박업)을 납부하지 않아도 되며, 직접거주·임대가 가능해진다.

 

주거용도로 사용하면서도 오피스텔로의 용도변경을 하지 않거나, 숙박업 등록을 하지 않은 생숙에는 매년 이행강제금(공시가격의 10%)을 부과하기로 했는데, 지금까지 유예되고 있다. 최초 유예기간(2023.10.14일까지, 2년)이 연장되면서 2024년 말까지 계도기간이 부여되었고, 이후 2025년 9월 말까지 예비신청자에 한해 2027년 말까지 유예가 연장되었다.

 

불가능한 기준을 현실적으로, 완화

 

2024년까지 설계가 완료되었거나 완공된 생숙은 오피스텔로의 용도변경이 사실상 불가능한 문제가 있었는데, 실제 2023년 말까지 전국 생숙(총 10.3만실 가량) 중에서 1% 남짓 오피스텔로 용도를 변경했다. 그나마 용도변경이 완료된 생숙은 거의 소규모 원룸형이었다. 2025년 9월 말까지의 신청은 2025년을 전후로 완화된 다음의 용도변경 요건이 적용된다.

 

복도폭 기준 완화

동의율 완화

주차장 요건 완화

화재안전 인정

지구단위계획 유연 적용

 

기존에는 오피스텔 용도변경 시 복도폭이 광폭(1.8m 이상)이어야 했으나, 화재 안전성(피난·방화설비 등)이 인정될 경우 1.5m 이상으로 완화되었다. 기존 분양계약자 100% 동의 요건이 현실적으로 조정되었는데, 80%(5분의 4) 이상 동의와 전체면적의 3분의 2 이상 동의로 가능하게 된 것이다. 물리적으로 불가능한 주차장 기준을 충족하기 위해, 인근 300m 이내(도보 600m) 외부주차장 확보 또는 비용납부 방식으로 변경되었다. 화재안전 검토 후 소방서장의 인정과 지자체 건축위원회 심의를 통해 용도변경이 가능하며, 소규모 생숙(6층 이하 및 300㎡ 이하)은 모의실험이 생략된다. 특별한 경우에는 기부채납 방식 등으로 지구단위계획을 변경하여 오피스텔 용도변경이 가능하다.

일부 생숙 수분양자들은 시행사·시공사를 상대로 사기분양 계약의 취소를 구하는 손해배상청구 소송을 제기하기도 했다. 분양 당시 실거주가 가능한 대체 주거상품으로 홍보·강조했다고 하여, 생숙을 준주택으로 불법분양했다는 주장이다. 약관에는 작은 글씨로 주거용으로 사용이 불가하다는 내용이 있지만, 분양대행업체 직원들은 당장의 계약률을 높이기 위해 구두로 주거가 가능하다는 상담을 했을 가능성을 배제할 수 없다. 어쨎거나 소송으로 접근하는 것은 시간적·금전적으로 피해를 키울 가능성이 높으며, 아무런 조치를 하지 않으면 정부로부터 이행강제금을 부과받을 것이다. 키케로(Marcus Tullius Cicero)의 다음 말을 되새기면서, 스스로 결정한 문제에 대해 책임감 있게 대처해 나가야 겠다.

도저히 손댈 수 없는 곤란에 부딪혔다면, 과감하게 그 속으로 뛰어들라

그리하면 불가능하다고 생각했던 일이 가능해진다

용기 있는 자로 살아라