[부동산] 유실 너머의, 산사태

법면(法面)은 산·언덕을 깎거나(절토) 흙을 쌓아서(성토) 만든 인공적인 경사면을 의미하지만, 자연적인 산지 경사면을 통칭하기도 한다. 즉 법면은 2가지(자연법면·인공법면)가 있다. 유실(流失, 흘러내려 잃음)은 빗물이 스며들면서 흙의 결속력이 약해져 토사가 아래로 쓸려 내려가는 현상이다. 산사태은 지반 전체가 붕괴되면서 대규모 토사가 한꺼번에 무너져 내리는 현상으로, 법면유실의 정도가 지표(흙)가 깍이는 수준을 넘어선다.

 

인공법면(개발행위)을 조성한 경우에는, 토지소유주는 그 법면이 무너지지 않도록 안전조치(옹벽·수구 등)를 취해야 한다. 그렇지 않을 경우 민법(제758조, 공작물 책임)에 따른 <소유자의 관리부실>로 해석될 여지가 있다. 반면 자연 상태의 산비탈이 무너진 경우에는 토지소유자의 인위적 과실을 묻기 어렵지만, 경우에 따라 과실이 발생할 수도 있다. 법원은 소송 시 토지 소유자가 산사태 위험을 미리 예측하고 대변할 수 있었는지(예견 가능성)를 중요하게 본다. 무너질 위험이 있는 경사면에 풀·나무가 자라고 있다는 것을 확인해야 하며, 그렇지 않고 맨흙이 드러나 있는 경우에는 배수로 설치를 고려해야 한다. <산사태정보시스템(산림청)>에서는 전국 토지의 산사태위험등급(1~5등급)을 확인할 수 있다.

1등급(매우 높은 위험)으로 지정된 토지를 소유했을 경우, 법원은 산사태 위험이 매우 높은 지역임을 소유자가 미리 알았거나 알 수 있었다고 판단할 수 있다. 이 경우 위험을 알고도 예방조치를 하지 않았다면, 소송에서 소유자의 과실(관리소홀)이 더 크게 인정될 수 있다. 1등급지 소유자는 장마철 전에 지자체(산림과)에 안전점검을 요청하거나, 빗물이 고이지 않도록 물길을 내는 등 최소한의 관리흔적(사진·영수증 등)을 남겨두는 것이 소송방어에 유리하다. 법원은 2등급(위험성 높음)지 소유자도 평소 조금만 주의를 기울였다면 땅이 무너질 수 있음을 충분히 알 수 있었다고 판단할 가능성이 높다. 결국 1등급지와 2등급지 소유자는 자신의 땅이 무너질지 전혀 몰랐다는 무과실(천재지변) 주장이 통하기 어렵다.

 

지자체는 2등급지 중에서도 <산사태취약지역>으로 별도 지정·고시하는데, 경사도나 하부주민 피해가 우려되는 공간이다. 산사태취약지역 내 토지소유자는 지자체로부터 대피안내문이나 정비요청 등을 받게 되는데, 이를 알고도 방치하여 사고가 나면 과실(배상비율)이 대폭 커지게 된다. 산사태취약지역이 아닌 2등급지는 <지자체도 특별히 관리하지 않은 일반임야>라는 논리로 과실을 낮출 수 있다. 지자체에 안전점검을 요구하는 민원(문서·국민신문고)을 접수한 후, 그에 대한 답변을 받아 두는 것 만으로도 소유자의 의무를 이행했다는 증거가 될 수 있다. 또한 장마철에 물이 고이지 않게 조치하여 사진을 찍어 두는 것도 좋다. 2등급지 자연법면에서 산사태가 발생하여 하부옹벽이나 건물이 파손된다면, 법원은 자연력(폭우)의 기여도와 하부옹벽의 부실 여부를 참작하여 과실을 정한다. 보통 과실비율을 30~50% 수준을 정하는 경우가 많으며, 옹벽공사와 배수관리의 부실을 입증함으로써 그 책임을 더 낮출 수 있다.