[부동산] 일단 시행령부터, 세제개편

시행령은 법률과 달리 국회심의를 거치지 않고, 국무회의 심의·의결 및 대통령 재가·공포로 확정된다. 2026년 9월 29일 국무회의에서 8월 발표한 <2026년 세제개편안> 후속으로, 다음 내용의 <세법 시행령> 개정안이 의결되었다. 개정된 4개의 시행령의 상위법(세법)은 소득세법, 법인세법, 종합부동산세법, 상속세·증여세법이다.

 

[조정대상지역] 일시적 2주택 특례기간 단축 : 3년 →2년
[조정대상지역] 매입임대 아파트 중과배제 기한 설정 : 2027년 12월 31일 양도분까지
상생임대주택 거주요건 면제 조정 : 상생임대 종료 후 1년 내 양도분

 

일시적 특례기간 단축은 조정지역 주택 소유 중에 조정지역 주택을 추가로 취득하는 경우에 한한다. 2027년 1월 1일 기준 아직 의무 임대 기간이 끝나지 않은 주택은 <임대기간 종료일(자동말소일)로부터 1년이 되는 날>까지 기존 혜택(중과배제)을 정상적으로 적용받는다는 예외를 두었다. 등록임대사업자 중과배제 기한단축은 임대주택 양도에만 적용되며, 거주주택 비과세 기한(말소 후 5년)에는 영향이 없다. 즉 현행대로 <등록말소일로부터 5년 이내 거주주택 매도 시>에는 비과세(12억 이하) 및 장특공제 최대 80% 혜택을 유지한다. 2026년 10월 1일 공포와 동시에 시행된다.

 

세제개편안 중 법률개정사항은 12월까지 국회에서 심의가 진행될 예정인데, 종부세 개편안과 조세특례제한법(조특법)이 핵심이다.  등록임대사업자 세제혜택의 핵심은 조특법 상의 장기보유특별공제(장특공) 우대 혜택(50~70%)이다. 

 

조특법 제97조의3 (장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면)
조특법 제97조의5 (장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례)

 

제97조의3은 8년 이상 임대·등록말소 후 시세차익 12억원에 대해 장특공 우대혜택을 적용받는 근거법으로, 고정공제율(50%)를 적용한다. 단 현재의 조특법에는 매도시한 조건이 없는 상태이다. 10년 이상 임대시에는 장특공 70% 공제율 혜택이 있었으나, 자동말소 적용으로 인해 현재는 적용대상이 거의 없다. 일반 다주택자 장특공은 최대 30%(연 2%)이다. 세제개편안에서 의도한 부칙(일몰시한)을 국회가 어떻게 바라볼 지가 관건이다. 제97조의5는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 100% 감면해 주는 조항으로, 2015년~2018년 사이에 등록한 준공공임대주택(훗날 장기일반민간임대주택)이 주로 대상이다. 임대등록일로부터 10년 이상 임대를 할 경우, 10년 동안 발생한 양도차기에 대한 양도소득세를 100% 감면하는 것이다.

 

2026년 세제개편안에서는 2028년 이후부터 조특법상 장특공 우대세율을 단계적으로 박탈(30%→0%)하겠다는 의도가 담겨 있다. 정부(문재인)의 말만 믿고 등록의무기간(8년)을 채운 이후, 매도기한을 강제로 설정하는 것은 헌법상 소급과세금지원칙(신뢰보호원칙)에 위배될 여지가 있다. 2026년 9월 농지법이 법안심사 과정에서 개정유예되었듯이, 국회 조세소위에서 제동이 걸릴지를 지켜봐야 한다. 국무회의는 친정부 인사 위주로 구성되어 있지만, 국회에는 야당과 여당(온건파)의 저항이 만만치 않을 것이다. 또한 2027년 말까지 등록임대사업자 매물을 늘리려는 정부의 의도는 딜레마에 빠질 가능성이 높은데, 매도인의 의사와 상관없이 거래가 불가한 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우에는 매매거래가 불가하다.