[부동산] 공간적 손해, 서울

한국 아파트는 초창기부터 발코니를 도입했었는데, 그 전까지의 마당을 대체할 공간이 필요했기 때문이다. 당시 발코니는 현재처럼 샤시로 폐쇄한 모습이 아닌, 비와 바람에 노출된 야외개방형이었다. 1980년대 들어 방한·방음과 함께 더 넓은 공간활용을 위해 샤시를 쳤고, 발코니는 실내로 들어 왔다. 결국 2005년 <발코니 확장>이 법제화되면서, 수전·대피 용도의 전후면 공간을 제외하고는 사실상 방(거실)이 되었다. 하지만 2008년 서울시는 <발코니 삭제> 규정을 시행했는데, 도시미관을 위해 외벽 길이의 70%까지만 발코니를 설치할 수 있게 규제한 것이다. 다만 단서조항(우수디자인 등)에 한해서는 규제비율을 차등으로 적용하고 있다. 획일화된 성냥갑 아파트에서 벗어나, 서울 아파트 외관(입면)을 다양화하겠다는 취지이다. 

 

서울아파트의 실사용면적(전용+서비스)는 지방아파트에 비해 10㎡(3~4평) 가량 좁은 편인데, 이는 발코니 면적이 작기 때문이다. 국민주택(전용 84㎡) 기준 아파트 서비스면적은 평균적으로 다음과 같다고 보면 된다.

 

서울 : 25~30㎡(7.5~9평)
비서울 : 35~40㎡(10.5~11.5평)

 

건축법상 외벽으로부터 1.5m 이내의 발코니는 서비스 면적으로 인정되며, 바닥면적(용적률)에서 제외된다. 확장된 발코니는 전용으로 사용가능한 서비스면적이다. 지방은 국민주택(전용 84㎡) 기준으로 4베이, 3면 개방형, 특화설계(팬트리·드레스룸 등)가 흔한 반면, 서울은 그러하지 못하다. 서울은 우수디자인으로 선정되지 않은 한 대부분 3베이 구조이며, 3면 발코니는 찾기가 어렵다. 수도권에서는 최대 서비스면적 50㎡을 넘나드는 설계가 더러 있지만, 서울은 보통 25㎡ 내외에 머문다. 

서울시의 주택공급은 정비사업이 주를 이루고, 정비사업은 조합원의 이익이 우선시된다. 집이 길어지는 4베이 평면으로는 법령상 조건(동간거리·채광 등)에 맞는 동배치가 어려워, 용적률을 다 찾아먹기 어려울 수 있다. 서울 정비사업에서는 일반분양 매출을 위해서라도 3베이를 선호할 수 밖에 없다. 면적에서 다소 손해보는 느낌이 있어도, 서울아파트 가격의 상승속도를 보면 다시 한번 입지와 공급의 중요성을 느낄 수 있다. 택지개발(신도시)에서는 아무래도 단지배치가 더 효율적으로 작용할 수 있고, 서울이라도 위례(송파)는 서비스면적이 상대적으로 큰 아파트 단지가 많다.

 

이론상 가장 많은 서비스면적을 확보하려면 4면 확장이 이상적이지만, 이는 여러 한계가 있다. 4면 전체를 발코니로 두르기 위해서는 사방이 트인 단독주택 형태여야 한다. 아파트는 단독주택과 달리 이웃세대와 벽을 공유하거나, 공용공간(엘리베이터·계단·복도)과 맞닿아 있다. 아파트 구조상 최소 1개 면은 엘리베이터홀(보통 현관문 방면)으로 폐쇄될 수 밖에 없다. 결국 비용을 떠나서, 아파트 구조의 본질적 한계이다.

 

2층 테라스를 서비스면적(소유면적)으로 오해하는 경우가 있는데, 이는 건물구조상 생긴 공용공간(지붕)으로 전용사용권을 부여받은 것으로 볼 수 있다. 테라스 바닥은 상가·주차장인 경우가 많으며, 누수 발생시에는 입주민의 관리소홀(조경관리 등) 여부에 따라 책임공방이 있을 수 있다. 테라스에는 이동식 파라솔이나 접이식 천막어닝은 설치가 가능하지만, 샤시나 고정식 어닝은 불법증축에 해당된다.