[부동산] 양극화되는, 농지

2026년 이재명 정부의 농지법 개정 및 전국 농지 전수조사가 지방부동산 시장의 거래절벽과 자산가치 하락을 심화될 수도 있다.헌법상 경자유전(耕者有田, 농사짓는 사람만 농지를 소유) 원칙을 확립하고 농지투기를 근절하겠다는 의도인데, 가뜩이나 쇠퇴하는 지방경제가 지방부동산시장의 경색으로 더 악화되지 않을까 싶다. 전수조사는 드론·AI위성을 한다고 하니, 뭔가 있어 보이기는 한다. 2026년 정부는 농지법 개정을 통해 소유권은 규제하는 반면, 이용권을 완화하려는 모습니다. 외지인이 농지를 사서 시세차익을 노리는 행위는 차단하고, 생산적 이용·체류(쉽터·스마트팜 등)는 적극 권장한다. 농지도 실수요자 위주로 재편하겠다는 의도이다. 

 

농지 투기근절이라는 명분을 갖췄지만, 외지인 투자수요의 차단이 고령화된 지방농촌을 고립무원(孤立無援), 외롭게 서서 도움을 못 받음)으로 만들지도 모른다. 농취증(농지취득자격증명) 발급심사가 극도로 까다로워지고 자경의무가 엄격해지면서, 외지인의 매수세(투자·주말농장·체험농장 등)가 실종되었다. 실제 전국 농지 거래량이 10년 만에 최저치로 떨어졌다고 한다.

 

<개발 가능한 농지>는 법률(국토계획법·농지법 등)에서 건축을 허용하거나 전용이 가능한 농지를 말한다. 농지는 식량안보를 위해 보전이 원칙이지만, 용도지역에 따라 개발가치 격차가 크다. 농지 위에 건축하기 위해서는 2가지 허가(농지전용·개발행위)를 득해야 하는데, 허가난이도는 용도지역에 따라 다르다. 농림지역 내 농지는 절대농지(농업진행지역)으로 개발이 제한되며, 농업관련시설(농업인 주택, 농업용 창고, 온실 등)만 지을 수 있다. 도시지역 내 농지는 조례에 따라 제한적인 주택개발이 가능할 수도 있다. 계획관리지역 내 농지가 허가 면에서는 활용가치가 큰데, 견폐율 40% 내에서 대부분의 건축이 가능하다. 

 

농지의 양극화는 열위의 농지가치를 붕괴시킬 가능성이 있다. 외지인 상속이나 고령으로 인한 영농중단에 따라 매도물량을 지속적으로 발생하는 상황에서, 매수세 실종은 거래실종과 매매가격 폭락으로 이어질 가능성이 높다. 고령농민들은 매각을 하지 못해, 어쩔 수 없이 영농을 지속하는 현상이 계속될 것이다. 농촌국민의 참 피곤한 노후가 아닐 수 없다. 농지가격 하락은 농지를 담보로 대출을 취급하는 상호금융권(주로 농·축협)의 자산건전성을 악화시키면서, 지방금융시장의 경직을 가져올 수 있다.

 

직접 농사를 짓지 못하는 농지가 세법상 비사업용 토지로 분류될 경우, 향후 매각 시 양도소득세 부담이 크게 증가한다. 농지 전수조사에서 적발(무단휴경·불법임대)되면 즉각적인 처분명령이 내려지며, 이를 이행하지 않으면 매년 이행강제금(매년 토지가액의 25%)이 부과된다. 살 사람도 없는데, 안 팔면 4년 만에 농지를 날리는 것인가. 규제를 우회하기 위해 법인(농업회사법인)을 설립할 수도 있지만, 부동산업 영위 여부나 비농업인 임원 지분율을 엄격히 단속하고 있어서 쉽지만은 않다. 농촌현실(노령농민 위주)을 무시한 탁상행정식 규제가 농지를 보유한 국민에게 어떻게 다가올지 지켜 볼 일이다.