[부동산] 건축과 도시의 통합, 지구단위계획

역세권 오피스텔 공사 중에 지구단위계획 변경이 되는 경우가 있는데, 보통은 기존 인허가 받은 용적률보다 나은 조건일 경우가 많다. 이미 착공했더라도 변경된 지구단위계획을 따른 설계변경을 통해 용적률을 상향할 수 있다. 다만 단점이 따를 수 있기에 분석·판단이 필요하다. 특히 설계변경 인허가를 다시 득하는 시간이나 공사를 일시적으로 중단해야 하는 시간이 요구될 수 있는데, 공사기간이 늘어남에 따른 지체상금·금융이자를 감안해야 한다. 2000년 도입된 지구단위계획 제도는 과거 2개의 제도가 합쳐진 것이다.

 

도시설계 : 건축규제 중심(입체적 건축계획)
상세계획 : 도시계획 중심(평면적 토지이용계획)

 

1980년 건축법에 도시설계 제도가 도입되었는데, 이는 급격한 도시화 과정에서 미관을 개선하고 개발밀도를 관리하기 위한 목적이었다. 도시계획보다는 건축규제에 가까웠기에, 토지이용계획이나 기반시설(도로·상하수도 등)과의 연계성이 떨어졌다. 1991년 도시계획법(현 국토계획법으로 통합)에 상세계획 제도가 신설되었는데, 이는 도시 전체를 다루는 용도지역제의 빈틈을 메우기 위해 필지 단위의 통제를 목표로 했다. 신도시 개발을 위한 제한된 공간(택지개발예정지구·산업단지·재개발구역 등)에 주로 지정되었다. 도시설계·상세계획이 국가 주도의 신도시나 대형 간선도로변을 통제하는 규제도구였으며, 더군다나 동일한 부지에 도시설계·상세계획이 중복지정되면서, 민간사업자에게 혼란을 주었다.

 

정부와 지자체는 예산부족으로 인해 도시인프라(도로·공원 등)를 확충하기 어려웠는데, 지구단위계획을 통해 민간자본을 끌어 들이면서 도시인프라 확충을 할 수 있었다. 지구단위계획은 민간사업자로 하여금 공공기여 대가로 용적률을 받을 수 있는 인센티브툴로 자리 잡았다. 또한 도시 내 유휴부지(대형공장 부지, 군부대, 철도차량기지, 터미널 등), 역세권, 노후시가지 등으로 대상이 넓어졌다.

2003년 지구단위계획가 국토 전반으로 확대되면서, 도시지역 기준으로 2종으로 분리했었다. 하지만 2012년 다시 지구단위계획을 하나로 단순화했다. 지구단위계획 수립절차는 다음과 같이 구분된다.

 

입안자 : 시장·군수·구청장(드물게 주민제안)
결정자 : 특별시장·광역시장·도지사

 

입안실무는 보통 도시계획과에서 이뤄진다. 지구단위계획 공람안의 용적률이 상향되었다면, 이는 지자체 상위계획이 변경되었거나 용적률 인센티브 완화가 적용되었을 가능성이 높다. 지자체가 역세권이나 노후지역 일대의 개발을 활성화하기 위해, 지역 전체의 용도지역을 종상향하거나 기준 용적률 자체를 일괄적으로 올리는 계획을 추진할 수 있다. 또한 지자체가 주택공급 촉진을 위해 다양한 조건(공개공지 설치, 친환경 건축, 10년 장기 공공기여 등)에 대한 반대급부로 용적률 인센티브를 확대(완화)하는 추세인데, 이러한 완화기준이 구역 전체에 반영될 수도 있다.

 

지구단위계획 공람은 지자체가 수립한 계획안을 주민들에게 공개하고 의견을 듣는 주민의견청취 단계로, 보통 14일 이상 진행된다. 공람단계에서는 법적 효력이 없기에, 설계변경 신청을 할 수 없다. 하지만 공람안이 그대로 고시(확정)될 가능성이 높은 바, 설계사와 함께 상향된 용적률 시뮬레이션(주차장 면적, 금융비용, 공사기간 대비 수익성 등)을 돌리면서 미리 준비할 수 있다. 공람에서 고시까지는 3~6개월 가량이 소요되는데, 관계 행정기관 협의와 도시·건축공동위원회 심의를 거치게 된다. 도시·건축공동위원회 심의에서 수정·보완이 발생할 수도 있다.