[부동산] 탄력적 규제, 분양가상한제

문재인 정부 이후 규제·예외가 워낙 복잡하게 설계되어 있다 보니, 주택정책에서는 왠만해서는 정책효과를 내기가 어렵다. 2025년 10·15대책(이재명 정부)는 서울·경기 33개 지역을 투기과열지구로 신규 지정하면서, 분양가상한제 적용을 면제하는 인센티브를 제시했다. 하지만 수요억제(투기과열지구, 대출·청약 규제)와 공급촉진(분상제 배제)이 충돌했다. 정비사업에서 분양가상한제는 분담금 증가로 이어져, 사업이 중단·지연되는 경우가 많았다. 정비사업의 위축으로 인한 주택공급 부족을 우려한 조치였지만, 투기과열지구 지정만으로도 다음 시점 이후로 조합원 지위 양도가 금지되어 자연스레 매물이 잠기게 되었다. 

 

재건축 : 조합설립인가 이후

재개발 : 관리처분인가 이후

 

1977년 국내 부동산시장에는 중동붐으로 인한 막대한 자본이 유입되었고, 주택(특히 아파트) 가격이 급등하면서 사회문제화 되었다. 이에 박정희 정부는 주택청약제·분양가상한제를 시행했는데, 분양가상한제는 공동주택의 분양가격을 일정한 가격 이하로 제한하여 투기로 인한 주택가격 상승과 무주택자의 주거 안정을 도모하려는 목적이었다. 주택 규모·원가와 관계없이 평당(3.3㎡) 상한가격을 일률적으로 정했다. 하지만 표면가격을 낮추려는 획일적 규제는 부작용(주택공급 위축, 전세가격 폭등 등)을 낳았다. 시장가격을 인위적으로 인하시키는 것은 중장기적으로 가격을 상승시킬 수 밖에 없다. 주변가격 대비 낮은 가격은 투기수요(가수요)를 유도할 뿐만 아니라, 단기적으로 낮은 가격을 유지하더라도 공급부족을 촉발함에 따라 중장기적으로는 정상가격 이상의 폭등을 가져오기 때문이다.

 

역대 정부들이 취해 온 부동산 규제 중에서 가장 탄력적으로 적용된 것이 분양가상한제이다. 1981년 전두환 정부는 분양가상한제의 부작용을 감안하여, 민간주택(특히 전용 85㎡ 초과)에 한하여 분양가상한제를 폐지했다. 1989년 노태우 정부는 200만호 주택공급 정책 달성을 위해 새로운 분양가 산정체계를 마련했는데, 택지비·건축비를 반영한 원가연동제였다. 원가연동제는 분양가상한제의 한 형태였다. 택지비는 감정평가금액이나 장부가격을 따르고, 건축비는 정부가 고시한 표준건축비(적정이윤 포함)를 기준으로 했다. 1999년 김대정 정부는 분양가상한제를 전면폐지한 이후, 부동산시장은 분양가 자율화로 인해 과열되어 갔다.

 

시행사·건설사가 취하는 이익도 커지자, 2005년 노무현 정부는 분양가상한제를 제한적으로 재도입(공공택지 내 전용 85㎡ 이하 주택)했다. 이후 민간택지·정비사업으로도 확대되었다. 2014년 박근혜 정부는 분양가상한제를 공공택지에 한정했다. 2019년 10월 문재인 정부는 민간택지(투기과열지구 내)에도 분양가상한제를 적용하게 되는데, 주택법에 따른 적용지역 기준은 다음과 같다. 

 

최근 12개월 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과

주택 매매거래량이 3개월 간 20% 이상

청약경쟁률 2개월 연속 5:1 이상

 

분양가상한제 적용주택의 전매제한 및 거주의무기간은 다음과 같다.

 

수도권 전매제한

공공택지 및 규제지역(투기과열지구 등) : 3년

과밀억제권역(민간택지) : 1년

기타(민간택지) : 6개월

 

비수도권 전매제한

공공택지 및 규제지역 : 1년

광역시(민간택지 도심부) : 6개월

기타 : 제한없음

 

수도권 거주의무기간

인근 시세의 80% 미만 :  5년
인근 시세의 80~100% : 3년 

인근 시세의 100% 초과 : 거주의무기간 없음

 

비수도권 거주의무기간 : 시세 무관하게, 거주의무기간 없음