[부동산] 국유화된 토지, 싱가포르

싱가포르 주택공급은 공공·민간으로 명확히 이원화되어 있다. 공공주택이 80% 가량의 비중으로 압도적이며, 나머지 20% 가량의 민간주택은 고소득층·외국인을 위한 시장으로 분리운영된다. 주택개발청(HDB)이 국유화된 토지를 기반으로 공공주택을 대규모로 건설·분양하며, 주로 아파트(원룸형~5룸형, DBSS 등) 형태로 장기토지임대(99년) 방식으로 공급된다. 민간주택(콘도미니엄·타운하우스·단독주택 형태)은 장기임대(99년/999년) 내지 영구소유권(Freehold) 방식으로 공급된다. 공공주택은 중앙적립기금(CPF) 및 정부보조금 활용이 가능하며, 민간주택은 한국처럼 주택담보대출(은행) 중심으로 자금조달이 가능하다. HDB아파트는 재판매(Resale)가 가능한데, COVID-19 이후 2024년까지 재판매 가격 상승률을 다음과 같이 급등했다.

 

2021년 +12.7%
2022년 +10.4%
2024년 +9.7%
2025년 +2.9%

 

2025년 이후 싱가포르 정부의 규제와 공급확대로 하락세로 전환했으나, 공공주택이라도 입지 좋은 신축은 100만 싱가포르 달러(10억원 이상)가 넘는 가격에 거래되고 있다. 민간주택·공공주택 간의 양극화 뿐만 아니라 공공주택 내에서도 양극화가 심화되고 있다. 정부는 민간주택 가격 상승을 억제하기 위해, 총부채원리금상환비율(TDSR) 기준을 강화(소득의 60%→55%)와 함께 대출한도 축소를 통해 자금조달 능력을 제한시켰다.

 

싱가포르는 주택공급이 상대적으로 수월한데, 이는 토지소유 구조의 차이이다. 싱가포르 국토의 약 90%는 정부가 소유하고 있고, 주택개발청(HDB)가 국유지 위에 공공주택을 건설한 후 장기(99년) 토지임대부 방식으로 공급한다. 한국에서처럼 사유지를 매입하는 과정에서 발생하는 알박기나 복잡한 토지보상 절차의 리스크가 덜하다. 또한 HDB가 공공주택 개발의 80% 가량을 담당하면서, BTO(주문형 건설) 시스템을 통해 실행시간을 줄일 수 있다. 한국의 민간건설사처럼 타이밍(분양경기)을 저울질할 필요가 없다.

 

재건축에 있어서 싱가포르는 국가 주도로 통제하는 공공관리형인 반면, 한국은 민간의 사유재산권을 바탕으로 이익을 추구하는 민간주도형이다. 최근 싱가포르 정부는 공공주택의 노후화와 임대기한 만료에 대응하기 위해 SERS 대신 VERS 체제로 전환하고 있다. 

 

SERS(Selective En-Bloc Redevelopment Scheme, 선택적 자산재개발) : 강제 재개발(정부 주도)

VERS(Voluntary Early Redevelopment Scheme, 자발적 조기재개발) : 자발적 재개발(주민투표 기반)

 

엔블록(En-Bloc)은 '일괄·총괄적'이라는 의미로, 주민투표나 비대위 내부갈등으로 사업이 무산되는 일이 거의 없었다. 조합 중심의 재건축은 정부·지자체와의 의견차(용적률 인센티브, 기부채납 비율, 초과이익환수제 등)를 줄이기가 쉽지 않다. 또한 싱가포르는 서울보다 조금 더 큰 도시국가 형태이기에, 단지개발(더나아가 소도시)에 있어서 광역교통망을 갖출 필요가 적다. 한국은 대규모 공급에 앞서 광역교통망을 갖추는데만 수조 원의 비용과 장시간이 소요된다.