[부동산] 전략적 기업구조조정, 하이브리드

매출·사업규모 기준으로 국내 디벨로퍼(시행사) 빅3는 다음과 같다. 

 

신영(정춘보, 1984년 설립)

MDM(문주현, 1998년)

DS네트웍스(정재환, 2006년 사명 변경)

 

부산시청 9급 공무원(항측계)으로 근무하던 정춘보는 도심 재개발 사업의 비전을 내다보고, 1984년 신영기업을 창립했다. 1997년 구미동(분당)의 부지를 매입하여 오피스텔을 시행했는데, 오피스에 주거 개념을 접목시킨 유럽형 하우스텔이었다. 2004년 지웰(G-well)을 론칭한 후, 2007년 옛 대농공장 부지(청주) 위에 청주 지웰시티를 성공시켰다. 당시 국내 최대 규모의 MXD(민간복합용도개발) 사업으로 평가받았다. 참고로 대농(섬유업)은 IMF 외환위기로 법정관리에 있었고, 2004년 산은캐피탈과 컨소시엄을 구성한 신영이 2006년 최대주주가 되었다. 현재 정무경(정춘보 장남) 이사를 중심으로 신영플러스, 브라이튼자산운용 등을 통한 지분승계작업이 이뤄지고 있다고 한다.

 

1981년 정승일(정재환 부)는 대승실업을 설립했는데, 당시 고급 손목시계 브랜드였던 투가리스(TUGARIS)를 생산하던 제조업체였다. 1989년 가업을 승계한 정재환은 업종을 시계제조업에서 부동산시행업으로 전환했는데, 역삼동 주유소 부지개발이 계기가 되었다. 2006년 사명을 디에스네트웍스(DS네트웍스)로 변경했다. 2017년 자산운용사를 설립하고, 2019년에는 토러스투자증권(훗날 DS투자증권)을 인수하면서 종합부동산금융그룹으로 발전했다. 하지만 COVID-19 팬데믹 이후 자금난을 타개하기 위해 금융계열사를 매각했는데, 2021년 DS투자증권, 2024년 DSN인베스트먼트 및 DS네트웍스자산운용을 매각했다.

 

1998년 외환위기 당시 나산그룹이 부도나면서, 나산에서 부동산개발을 담당했던 문주현은 분양대행사(MDM)를 설립했다. 2007년 분양대행으로 쌓은 자본을 바탕으로 시행을 시작했는데, 바로 대우 월드마크 센텀(부산 해운대)였다. 2010년 한국자산신탁 인수를 시작으로, 카이트캐피탈(현 한국자산캐피탈)와 한국자산에셋운용(현 엠디엠자산운용)을 설립하면서 종합부동산금융그룹으로 발전했다.

 

전략적 기업구조조정, 하이브리드

 

회생제도(법원)과 워크아웃(민간)을 결합한 기업구조조정을 하이브리드형 구조조정이라 부르는 듯하다. 법원의 포괄적 금지명령을 통해 비금융 채권자들의 가압류·강제집행을 일시적으로 정지시킨 후, 금융채권단과의 ARS(Autonomous Restructuring Support)자율적 구조조정 지원) 프로그램을 활용한 것이다.

 

2025년 9월 DS네트웍스가 회생개시를 신청했지만, 그 해 12월 회생개시 신청을 철회하고 법원으로부터 취하허가를 득했다. 회생절차 취하와 함께 대표이사도 교체되었다. 회생개시 신청 이후 3개월 동안 ARS 협의가 진행되었고, DS네트웍스는 자산매각·구조조정보다는 사고사업장의 현금흐름을 정리와 채권자 보호에 집중했다. 그 과정에서 채권단도 사업중단(강제집행)보다는 사업계속이 채권회수에 유리하다고 판단했다. 2024년 말 DS네트워크의 당좌자산(현금성 자산, 유동자산-재고자산)은 5,897억원으로 전년 말(11,667억원)보다 크게 줄었지만, 자본총계는 2,090억원 수준을 유지했다. 전사적 부실이 아닌 특정사업장의 단기 유동성 충격에서 비롯된 바, 채권단은 중장기적으로 채무를 상환할 능력이 충분하다고 판단했을 것이다.

 

2022년 이후부터 계속된 건설 원자재 가격 상승과 분양시장 침체는 시행사의 공사비 미지급을 초래했고, 시공사는 시행사의 신탁수익권을 가압류했다. 이후 시행사가 시행하는 사업장들 전반에 부실이 전염되면서, 전사적 위험으로 나타나게 된다. DS네트웍스도 마찬가지 사정이었고, 위험전이를 차단하기 위해 회생절차 개시를 신청한 것이다.