[부동산] 물딱지를 피하기 위한, 잔금 전 등기

2026년 7월 대통령(이재명)의 주택매도가 정치쟁점화되고 있는데, 매도인대출(근저당)이라는 독특한 거래방식이 그 중심에 있다. 사실 매도인이 잔금 전에 근저당으로 등기이전을 하던 방식은 완전 새로운 방식은 아닌데, 그 동안 강남 일대에서 쉬쉬하면서 진행되어 왔던 것으로 들었다. 거래방식에 위법은 없으나, 문제는 등기시점이 매도인·매수인 모두의 입장에서 투기적 꼼수로 비춰질 수 있다는 점이다. 사인이라면 모르겠지만, 공인은 윤리·도덕적 비난을 피해갈 수는 없을 것이다. 매도인을 비싸게 팔아야 하고, 매수인은 물딱지를 피해야 한다. 거래당사자들의 목표를 달성하기 위해서는 사업시행자 지정고시(6월 30일 지정 신청) 전에 등기를 완료해야 한다. 투기과열지구 내 재건축·재개발 구역에서는 다음 시점 이후에 주택을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원 지위를 승계받지 못한다.

 

재건축 : 조합설립인가(내지 사업시행자 지정고시) 이후
재개발 : 관리처분계획인가 이후

 

다만 양도인이 1세대 1주택자이고, 해당 주택을 10년 이상 보유하면서 5년 이상 거주한 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용된다. 이러한 요건을 충족하지 못한 주택을 매수할 경우, 조합원 지위를 승계하지 못한 채 현금청산 대상이 된다. 즉 물딱지를 산 것이다. 물딱지는 정비사업에서 사용되는 속어로, 조합원 지위나 분양권이 아니라 현금청산 대상에 가까운 권리상태이다. 최근 공유(공동소유) 주택은 대표자 1명만 요건을 충족하는 것으로는 부족하고, 지분 보유자 각자 요건을 봐야 한다는 방향으로 더 엄격해졌다고 한다.

 

재건축·재개발의 기준시점이 다른 이유는 투기차단 포인트가 다르기 때문이다. 재건축은 조합설립 이후부터 투기적 거래가 증가할 가능성이 높은데, 이미 공동주택 형태를 띄기에 권리관계가 빠르게 확정되는 편이다. 재건축을 신탁방식으로 진행하는 경우, 조합설립인가에 대응하는 단계가 사업시행자 지정고시이다. 신탁방식(사업시행자·사업대행자)이 항상 조합방식을 완전히 대체하는 것은 아닌데, 사업대행자 방식에서는 조합을 전제로 하기도 한다.

 

반면 주거환경이 열악한 지역(빌라·단독주택 위주)에서 진행되는 재개발은 권리관계(토지·건물·세입자·무허가건물·현금청산 등)가 상대적으로 복잡하고, 사업구도가 늦게 구체화되는 경우가 많다. 그래서 재개발은 권리관계가 구체화되는 관리처분 단계부터 조합원 지위양도 제한을 둔다. 재개발 구역에서는 투기차단을 너무 이른 시점에 막게 되면, 실수요를 과도하게 제한할 수 있다.

 

재건축은 단순히 많은 사람을 모은다고 되는 것이 아니라, 다음 동의요건을 만족한 후에 지자체(인허가권자)로부터 사업주체(조합·사업시행자)로 지정을 받아야 한다.

 

아파트 전체 구분소유자 75%(4분의 3) 이상 동의
아파트 동별 구분소유자 50%(과반수) 이상 동의
토지면적 기준 75%(4분의 3) 이상 동의

 

공유지분과 동별 인원 편차가 있다면 체감상 동의 난이도가 높아질 수 있다.