[부동산] 공약을 뒤집은 세재개편, 2027

2026년 8월 3일 2027년도 세제개편안이 발표되었는데, 불과 1년 반 전인 2025년 3월 이재명이 대통령 공약(부동산정책)으로 내건 다음의 내용과 정반대라서 주목받고 있다.

 

부동산 정책
잘못된 부동산 정책 저 이재명이 바로 잡겠습니다!
부동산 세금은 확 줄이고 공급은 늘리겠습니다!
재건축·재개발 신속히 제대로 하겠습니다!
부동산 대출규제 완화하겠습니다!

 

이재명을 뽑지 않은 사람들은 애초에 세금으로 집값 잡지 않겠다는 공약을 믿지 않았겠지만, 이재명을 찍은 유권자풀 내에서 이해관계가 어떻게 나타날지 궁금하다. 특히 임대물량 소멸로 따른 임차료(전세·월세) 급등은 불 보듯 뻔한데, 정부도 이 점은 포기하지 않았나 싶다. 핵심은 소수(초고가 주택 소유자, 다주택자)에게 부가 더 흘러가지 않도록 증세하는 것을 정상화라는 표현으로 정의했다.

일단 정부의 세제개편안은 2026년 9월 3일 이전에 정기국회에 제출되어 심의를 거치며, 통상 12월 초순 본회의를 통과하게 된다. 이번 개편안은 워낙 급진적이고 위헌소지가 있는 부분도 있어서, 여야 간의 이견 조율을 통해 세부내용은 변경될 가능성이 있다. 특히 여권 내부에서도 2028년 총선을 노리는 서울·수도권 지역 국회의원은 반대의견을 낼 수도 있다. 

 

과세 패러다임은 보유 중심에서 실거주 중심으로 전환하고자, 핵심조치는 2027년부터 3년 동안 단계적으로 시행된다. 특히 2027년을 퇴로(매도골든타임)로 설정하여, 다주택자와 비거주 1주택자의 매도를 유도하고자 했다. 장기보유특별공제(장특공제)을 보유·거주기간에서 실거주기간 중심으로 단일화했는데, 최대 공제율(80%)은 기존과 같다. 2029년부터 거주 없이 보유만 할 경우, 새로운 장특공(장기거주특별공제)는 0%이다. 2029년 장특공 한도(10억원)가 도입되는데, 이는 초고가주택(시가 40억원 이상)의 과도한 양도차익을 겨냥한 것으로 보인다.

 

2026년 5월 9일 그 난리를 치면서 걸어 잠궜던 양도소득세 중과(다주택자)는 다시 완화되는데, 정부의 협박에 못이겨 매도한 다주택자(특히 수도권 아파트)에게 아쉬운 부분일 것이다.

 

2주택자 중과율 : 현행 +20%p → 2027년 +5%p → 2028년 +10%p → 2029년 +20%p
3주택 이상 중과율 : 현행 +30%p → 2027년 +10%p → 2028년 +15%p → 2029년 +30%p

 

종합부동산세 과세기준을 주택수에서 주택가액(공시가격 합산액)으로 전환하는데, 과거 다주택자에게 주택수 기준은 징벌적으로 여겨질 수도 있었다. 1주택자라도 거주여부에 따라 기본공제액을 달리함에 따라, 종부세 부담이 달라진다.

 

거주 1주택자 : 기본공제액 현행 12억원 → 14억원(시세 약 20억원)
비거주 1주택자 및 다주택자 : 기본공제액 12억원 → 9억원

 

버거주 1주택은 거주비율에 따라 차등적용되면서 세부담이 증가하게 되는데, 다주택자·임대사업자 축소전략과 함께 수도권(특히 서울) 임대물량 급감할 것으로 예상된다. 종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2028년 최대 80%(3주택 이상)까지 상향하게 된다.

 

등록임대사업자(조정대상지역 내, 매입임대, 아파트)에 대한 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제(장특공제) 우대 혜택이 단계적으로 폐지된다. 문재인 정부가 사정하다시피 하여 시작한 등록임대사업자는 8년 동안 뒷통수(신뢰보호원칙 위반)만 맞으면서 혜택을 소급적으로 빼았겨 왔는데, 이재명 정부가 특혜몰수라는 명분으로 임대사업자의 혜택에 마침표를 찍었다. 다만 매도를 유도하기 위한 매도시한(가이드라인)이 있다. 기존에는 등록임대사업자가 자동말소되더라도 영구적인 우대혜택(양도세 중과 배제, 장특공제 50%)이 있었는데, 2028년 양도분부터는 혜택이 축소된다. 즉 기존의 우대혜택을 받기 위해서는 2027년말까지 팔아야 한다. 2028년 양도분은 혜택이 절반으로 축소(양도세 중과율 1/2, 장특공제 30%)되고, 2029년 이후 양도분은 혜택이 전면배제된다. 조정지역 내라도 비아파트(빌라·연립·다세대 등), 조정지역 외 아파트, 건설임대 및 공공지원 주택은 기존 특례가 유지된다.

 

이번 세제개편이 졸속으로 비춰지는 이유는 임차인의 입장을 고려하지 않은 채, 등록임대사업자에 대한 증세에만 관심을 두었기 때문이다. 쟁점이 될 것으로 보이는 부분은 임차인의 저항(내지 비협조)로 인해 임대인의 의지와 무관하게 양도가 지연될 리스크이다. 가령 2026년도에 임대사업자등록이 자동말소되지만, 자동말소일 전에 체결된 임대차계약(2년)을 의무임대로 봐 줄 것인지에 대해 논란이 많을 것이다. 임차인은 2년 동안 나가지 않을 가능성이 높으며, 심지어 계약갱신청구권까지 행사한다면 4년 동안 매도가 어려운 상황이 되기 때문이다.