[부동산] 정비사업 실패의 결과, 현금청산

2018.2월 빈집특례법(빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법)이 시행되었는데, 시간·비용 절감을 통한 도시재생 활성화가 목적이다. 소규모주택정비사업은 다음 4가지 유형이 있다.

 

자율주택정비사업
가로주택정비사업
소규모재건축사업
소규모재개발사업

 

자율주택정비는 주민합의체를 구성하여 스스로 개량하거나 새로운 주택을 짓는 사업으로, 주민합의체는 노후된 단독주택이나 다세대주택 소유자 2명 이상으로 구성된다. 가로주택정비는 아파트·빌라 등에서 가장 흔하게 추진되는 형태로, 기존 도로망·구역을 유지하면서 노후·불량 건축물을 소규모로 정비한다. 소규모재건축사업은 소규모 공동주택(200세대 미만)을 대상으로 하며, 소규모재개발은 역세권이나 준공업지역 등에서 소규모(5,000㎡ 미만 등)로 도시·주거 환경을 개선한다.

 

소규모주택정비사업이 신탁방식(사업시행자·사업대행자)으로 진행되다 보면, 늦은 진척도와 낮은 사업성으로 인해 토지등소유자 전원이 현금청산 대상이 되기도 한다. 신탁사가 채무자(Hug 보증)의 지위에 있는 사업시행자 방식에서는, 신탁사 고유계정으로 사업장을 정리하면서 대규모 손실 가능성도 있다. 신탁사 내부에서도 사업시행자 방식을 사실상 차입형토지신탁으로 분류·관리한다. 토지등소유자는 사업시행자와의 권리관계를 금전으로 마무리 하게 될텐데, 감정평가에 기반한 청산금이 그리 넉넉하지는 않을 것이다. 사업시행자(신탁사)가 적법하게 지정된 이후에는, 토지등소유자(위탁자)는 사업시행자의 의사결정(설계·시공·분양·계약 등)을 따라 갈 수 밖에 없다. 다만 사업시행자의 행위가 법령·계약 위반 내지 권리침해가 있으면, 이를 이의제기(나아가 소송)으로 문제 삼을 수는 있다.

 

토지등소유자(위탁자)는 낮은 수준의 청산금에 대해 이의를 제기할 수 있다. 우선 사업주체가 제시한 금액에 바로 동의하기 보다는, 근거자료를 요구하면서 협상을 이끌 필요가 있다. 감정평가 전부터 유리한 자료(주변시세·유사거래·수리상태·임대수익·권리관계)를 수집해 두는 것이 중요하다. 감정평가 단계부터 이의제기·재감정이 이뤄지기도 하고, 소송까지 진행할 수도 있다. 하지만 법원은 전문감정인의 평가를 존중하는 편이라, 감정결과가 쉽게 바뀌지는 않는다. 이전 글 <금방 끝나지 않는, 신체감정>에서 법원은 직접 촉탁한 감정의사의 신체감정서를 대체적으로 신뢰·수용한다고 언급했었다.