[부동산] 말소 이후 챙겨야 할, 등록임대

이전 글에서 2026년 장기일반민간임대(구 준공공임대) 임대사업자가 대거 말소를 앞두고 있다고 언급했었는데, 말소 후에 등록임대사업자가 이행해야 하는 부분이 있다. 

 

(필수) 부기등기 말소

(필수) 종합부동산세 합산배제 신고

(조건) 세무서 사업자신고 폐업

(조건) 소득세 신고

(조건) 주택 임대차계약 신고(전월세 신고)

 

종부세 합산배제는 말소일이 중요한데, 9월 16일부터 말일까지 종합부동산세 합산배제 제외신고를 해야 한다. 
 
6월 1일 이전 말소 : 종부세 대상(당해 9월 합산배제 제외신고)
6월 2일 이후 말소 : 종부세 합산배제(다음해 9월 합산배제 제외신고)

 

임대사업자가 자동말소되더라도, 소득세(주택임대소득) 과세대상이 되는 경우에는 사업자등록(세무서)는 유지될 수 있다. 소득세 비과세 대상인 경우에는 사업자등록을 폐업해도 되는데, 소득세 과세요건은 주택수에 따라 다음과 같다. 
 
1주택 : 국내주택 월세수입(기준시가 12억원 초과) + 국외주택 월세수입
2주택 : 모든 월세수입
3주택 이상 : 비소형주택 3채 이상 보유 + 간주임대료(보증금 합계 3억원 초과)
 

2주택자까지는 보증금(전세금 포함)이 소득세 과세대상은 아니며, 보유주택은 부부합산으로 계산한다. 여기서 소형주택은 주거전용면적 40제곱미터 이하이면서, 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 의미힌다. 2026년 12월 31일까지(일몰) 소형주택은 주택수에 포함되지 않는다.

 

아파트 장기일반민간임대는 자동말소 대상이기에, 의무임대기간이 종료되면 지자체에서 자동말소 처리한 후에 임대사업자에게 통보한다. 다만 도시형생활주택(주택법)은 자동말소 대상에서 제외된다. 자동말소 전에 자진말소를 하려면, 임차인의 동의가 필요하다. 자동말소 후에는 임대차계약 신고의무가 없지만, 일반임대인으로서 다음 요건(신고대상지역·신고대상금액)에 해당되면 계약체결일(계약금 입금일 기준)로부터 3개월 이내에 전월세 신고를 해야 한다. 읍·면·동 행정복지센터(주택 소재지 관할)을 방문하거나, 온라인(부동산거래관리시스템) 접속을 통해 신고할 수도 있다.
 
법 제6조의2제2항에서 대통령령으로 정하는 지역
     서울특별시
     세종특별자치시
     제주특별자치도
     시
     군(광역시·경기도의 관할구역) : 도 관할 제외
     구(자치구)
 
보증금이 6,000만원을 초과하거나, 
월세가 30만원을 초과

 

양도세 중과배제는 단기공실 허용범위를 두고 있는데, 3개월 이내의 공실기간이 의무임대기간에 산입된다. 하지만 공실기간이 3개월을 초과할 경우, 남은 기간을 보완하기 위한 추가임대가 요구된다. 즉 1개월의 공실기간이 있다면, 의무임대기간을 추가적으로 채울 필요가 없다. 하지만 4개월의 공실기간이 있다면, 4개월(3개월을 제외한 1개월 아님)을 채워서 의무임대기간을 충족시켜야 중과배제 혜택을 받을 수 있다.

 

참고로 과거 양도세 100% 감면에서는 6개월 이내 공실기간은 계속(중단 없이) 임대한 것으로 간주했지만, 의무임대기간에는 산입되지 않았다. 공실기간이 7개월일 경우, 양도세 100% 감면 자체가 불가했다. 하지만 공실기간이 5개월일 경우, 의무임대기간이 중단되지 않은 것으로 보아 말소 전에 5개월을 추가임대하여 의무임대기간을 충족할 수 있었다. 말소 이후에는 임대료 5% 이내 인상의무는 없지만, 임차인이 계약갱신청구권 행사시에는 5% 이내 인상의무가 있다.