[부동산] 말소 이후 챙겨야 할, 등록임대

이전 글에서 2026년 장기일반민간임대(구 준공공임대) 임대사업자가 대거 말소를 앞두고 있다고 언급했었다. 말소 후에 등록임대사업자가 이행해야 하는 부분이 있다. 

 

(필수) 부기등기 말소

(필수) 종합부동산세 합산배제 신고

 

(조건) 세무서 사업자신고 폐업

(조건) 소득세 신고

(조건) 전월세 신고(주택 임대차계약 신고)

 

종부세 합산배제는 말소일이 중요한데, 9월 16일부터 말일까지 종합부동산세 합산배제 제외신고를 해야 한다. 
 
6월 1일 이전 말소 : 당해 종부세 대상 → 당해 9월 합산배제 제외신고
6월 2일 이후 말소 : 당해 종부세 합산배제 → 다음해 9월 합산배제 제외신고

 

임대사업자가 자동말소되더라도, 소득세(주택임대소득) 과세대상이 되는 경우에는 사업자등록(세무서)는 유지될 수 있다. 소득세 비과세 대상인 경우에는 사업자등록을 폐업해도 되는데, 소득세 과세요건은 보유주택수(부부합산)에 따라 다음과 같다. 
 
1주택 : 국내주택 월세수입(기준시가 12억원 초과) + 국외주택 월세수입
2주택 : 모든 월세수입
3주택 이상 : 비소형주택 3채 이상 보유 + 간주임대료(보증금 합계 3억원 초과)
 

2주택자까지는 보증금(전세금 포함)이 소득세 과세대상은 아니다. 소형주택(주거전용 40제곱미터 이하)는 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 의미힌다. 2026년 12월 31일까지(일몰) 소형주택은 주택수에 포함되지 않는다.

 

아파트 장기일반민간임대는 자동말소 대상이기에, 의무임대기간이 종료되면 지자체에서 자동말소 처리한 후에 임대사업자에게 통보한다. 다만 도시형생활주택(주택법)은 자동말소 대상에서 제외된다. 자동말소 전에 자진말소를 하려면, 임차인의 동의가 필요하다. 자동말소 후에는 임대차계약 신고의무가 없지만, 다음 요건(신고대상지역·신고대상금액)에 해당하는 일반임대인은  계약체결일(계약금 입금일 기준)로부터 3개월 이내에 전월세 신고를 해야 한다. 읍·면·동 행정복지센터(주택 소재지 관할)을 방문하거나, 온라인(부동산거래관리시스템) 접속을 통해 신고할 수도 있다.
 
법 제6조의2제2항에서 대통령령으로 정하는 지역
     서울특별시
     세종특별자치시
     제주특별자치도
     시
     군(광역시·경기도의 관할구역) : 도 관할 제외
     구(자치구)
 
보증금이 6,000만원을 초과하거나, 
월세가 30만원을 초과

 

말소 이후에는 임대료 5% 이내 인상의무는 없지만, 임차인이 계약갱신청구권 행사시에는 5% 이내 인상의무가 있다. 이전 글 <중과배제가 허용된, 단기공실>에서 양도세 중과배제에서 단기공실 허용범위에 대해 언급한 바 있다.