[부동산] 수요억제 정책의 효과, 단발

많은 전문가라는 사람들이 기대감(금리인하로 인한 유동성 확대)보다는 정부규제(대출규제를 강화하는 수요억제)가 주택시장에 더 큰 영향을 줄 것이라고 말하지만, 그렇지 않을 가능성이 높다. 문재인 정부가 정신없이 쏟아낸 부동산 대책들은 주택수요의 억제를 주된 목표로 했으며, 크게는 2가지 골자였다.

 

세금 인상 : 거래비용·보유비용 상향

주택담보대출 규제 강화 : 자금조달 최소화

 

이전 글 <등록임대주택 아닌 혜택, 거주주택>에서는 부동산 관련 세금에 대해서 언급했었다. 주택공급이 일정하다고 전제하면, 수요억제는 주택가격의 하락을 가져 올 수 있다. 문제는 주택수요를 억제하려는 의도가 장기적인 주택공급 축소를 가져올 수 있다는 점에서, 수요억제정책으로는 장기적으로도 주택가격을 안정화시키기에는 한계가 있다. 주택시장은 수요억제정책의 한계를 너무 잘 이해(내지 학습)하고 있었는지, 아래와 같이 문재인 정부의 주요 수요억제정책의 효과는 단발에 그치고 만다.

2017년 8.2대책 : 1개월 지속
2018년 9.13대책 : 9개월 지속
2019년 12.16대책 : 2개월 지속
2020년 6.17대책 : 3개월 지속

 

수요억제를 위한 기본틀, 규제지역

 

2002년 8월 김대중 정부는 투기과열지구를 최초로 지정되었는데, 월드컵경기장 토지보상금이 투기적으로 흘러가게 된 것이 배경이었다. 2003년 11월 주택건설촉진법(1972년 제정)은 주택법으로 전면 개편되었는데, 2005년 투기과열지구는 주택법 제63조로 이전되었다. 2006년 전국아파트 매매가격은 전년 대비 26%대(수도권아파트 33%대)의 상승률을 보였으며, 이는 수요 급증, 공급 지연, 강남 재건축 기대감, 그리고 규제의 역효과가 복합적으로 작용했다. 노무현 정부의 강한 규제는 불안심리를 키우면서, 더 오르기 전에 사자는 심리를 자극했던 것이다. 2006년 노무현 정부는 버블세븐(강남3구, 분당·평촌·수지)을 투기과열지구로 지정했지만, 이후에도 큰 상승을 보였다. 2008년 글로벌 금융위기 전후로 주택시장은 급격히 얼어 붙으면서 조정국면으로 돌입했고, 2011년 12월 이명박 정부는 투기과열지구를 전부 해제했다. 이후 6년이 지난 2017년 문재인 정부는 투기과열지구를 신규지정(서울전역·과천·세종 등)되었다.

 

2003년 노무현 정부는 투기지역을 최초로 지정했다가, 2012년 5월 이명박 정부가 투기지역을 전부 해제되었다. 이후 5년이 지난 2017년 문재인 정부는 투기지역을 신규(서울 내 11개구, 세종)로 지정했다. 2016년 박근혜 정부는 (청약)조정대상지역을 도입했다.

 

하지만 의도한 행동이 의도하지 않은 결과를 낳듯이, 규제지역은 국가가 찍어준 유망한 투자처로 인식되면서 풍선효과를 불러왔다. 풍선효과(Balloon effect)는 어떤 문제를 해결하면 또 다른 문제가 불거지는 현상으로, 마치 풍선을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상과 비슷하다고 하여 생긴 표현이다. 규제지역 지정은 비규제지역 주택가격 상승을 초래와 함께 오히려 규제지역의 확대시키는 풍선효과를 보여왔다.

 

2017년 8.2대책은 대출규제와 함께 다음의 규제지역 지정을 주된 내용으로 했는데, 대출규제는 노무현 정책의 연장으로 볼 수 있다.

 

투기지역 : 돈과 관련된 금융·세금에 대한 규제

투기과열지구 : 주택시장 자체(청약·공급 등)에 대한 규제

(청약)조정대상지역

 

규제의 강도는 투기지역-투기과열지구-조정대상지역 순으로 강하며,  투기수요를 억제하기 위해서라면 투기지역·투기과열지구의 동시지정이 가능했다. 8.2대책 이후 1달이 지난 시점부터 주택가격은 재상승했으며, 연이은 후속대책(9월·10월)으로도 성과를 보지 못했다.

 

2018년 들어서는 수도권과 비수도권 간의 양극화가 심화되었는데, 문재인 정부는 부동산 과열정도에 따라 규제지역을 추가로 확대하게 된다. 2018년 9.13대책은 대출규제와 함께 종합부동산세 강화, 그리고 임대사업자 등록 규제를 담고 있었는데, 9개월 가량 부동산 시장을 위축시키더니 2019년 6월부터 주택가격은 다시 점화되었다.

 

2019년 12.16대책은 대출규제 및 종합부동산세 강화와 함께 공시가격 현실화, 그리고 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대를 담고 있었는데, 잠시 위축되다가 2020년 1월 COVID-19 팬데믹과 함께 중저가(9억 이하) 아파트가격이 크게 상승하기 시작했다. 대출규제가 9억 초과 주택에 초점이 맞춰지다 보니, 9억 초과 주택의 거래량은 줄어든 반면, 9억 이하 주택으로 수요가 몰리면서 9억선으로 키맞추기 양상이 나타났다. 또한 민간택지 분양가상한제 지역이 확대되면서, 이중가격에 따른 차익거래(로또아파트, 줍줍)의 기회도 많아졌다. 하지만 현금구매가 가능한 자산가들에게 수혜가 돌아가면서, 대출을 받을 수 없던 무자산계층은 또 다시 소외되는 양극화를 불러왔다. 6.17대책은 갭투자 방지를 위한 전세대출 규제와 강남 토지거래허가제 시행을 담고 있었다. 

 

윤석열 정부는 부동산시장 안정화를 위해 할 수 있는게 별로 없었다. 너무 오랜 시간 방치되어 온 주택공급을 정책적으로 풀어낼 자신이 없을 것이다. 내가 대통령이였더라도 도망가고 싶은 심정일 것 같다. 그렇다고 역대 정권들에서 실패를 양산해 온 수요억제정책을 포장·미화시키면서 추진하는 것은 옳지 않다. 부동산이라 하면 다들 박사학위급 지식·경험을 가진 국민들에게 조삼모사로 비춰지는 것인 시간문제이며, 지지율도 더 떨어질 것이다.