[건설] 피해구제 사각지대, 민간건설임대주택

현재 민간건설임대주택사업의 임차인을 모집할 수 있는 자는 다음과 같다.

 

지자체에 임대사업자로 등록한 시행사

지자체에 모집신고를 완료한 민간임대협동조합

 

하지만 임대사업자·민간임대협동조합이 아닌 자가 임의단체를 설립하여 인허가를 받지 않은 상태에서 허위·과장광고를 통하여 투자자·회원 모집 등의 형식으로 예비임차인을 모집하는 사례가 많다. 이렇게 모집된 회원의 가입금은 사업의 무산·차질 시에 반환이 어려워 피해구제가 어렵게 된다. 2025년 이후 몇몇 국회의원들이 이러한 문제점을 보완하기 위해 입법발의를 진행하고 있다. 

 

지역주택조합은 주택법에 근거하는 반면, 민간임대협동조합은 민간임대주택에 관한 특별법에 근거한다. 민간임대협동조합(사회적 협동조합)이 30호 이상 민감건설임대주택을 건설하여 조합원에게 공급하고, 임대기간 경과 후 해당주택을 분양하는 주택건설사업이다. 민간임대주택특별법 제5조의 3(조합원 모집신고 및 공개모집)에 근거한다. 발기인은 토지사용권원 80% 이상을 확보해야 조합원 모집신고가 가능하고, 신고 이후 공개모집을 통해 조합원을 모집해야 한다.

협동조합 추진위원회
발기인 모집
협동조합 설립
조합원 모집신고

 

보통 토지사용권원 80%를 확보하기 전까지는 조합원(임차인)이 아닌 회원(투자자) 모집이라는 명분으로 사업을 전개하는 경우가 많다. 실제 계약금을 지급한 후에, 정식 임대차계약이 아닌 회원가입비(내지 투자금) 형태로 처리되는 문제도 있다. 

 

협동조합기본법 제15조에 따른 협동조합의 구성요건은 다음과 같으며, 사회적 협동조합은 제85조에 따라 기획재정부장관 인가를 득해야 한다. 

 

조합설립 신고 : 5인 이상의 발기인(정관, 창립총회 의결, 시도지사 신고)
조합설립 : 설립등기
조합원 자격 : 정관에서 정한 자격

 

발기인은 조합원의 자격을 가진 자여야 한다. 발기인은 조합의 설립을 기획하고 업무를 추진하는 사람으로, 발기인 모집은 일반 조합원 가입과는 다르다. 발기인 모집 단계에서는 출자금 반환·철회와 관련한 법적 규정이 없다. 발기인 5인 이상으로 조합설립이 가능하므로, 다음의 요건의 지역주택조합 보다 설립요건이 수월하다.

 

토지사용권원 80% 확보
토지소유권 15% 확보
예정 세대수의 1/2 이상 조합원(구성 최소 20명 이상)

 

조합원 자격도 거주·주택수 요건 없이 정관에 따라 정할 수 있다. 현행 법률(주택법·건축법·민간임대주택특별법)에서는 협동조합의 운영 등에 관한 규정이 없으며, 발기인·조합원 모집단계에서는 사업계획승인 가능 여부가 불투명하다. 홍보물 상 주택건설계획은 임의로 작성된 미확정 내용으로 향후 변경될 여지가 크며, 이에 따라 추가분담금이 발생할 수도 있다.