[부동산] 특별법에 의한, 재정비촉진지구

정비사업은 다음의 순서로 진행된다.

 

정비계획 수립

사업시행인가 : 사업시행권(수용권 포함) 부여

사업시행

관리처분인가 : 권리·의무(분양·청산) 확정

철거·착공

 

도시및주거환경정비법 상 수용재결 자체에는 별도의 정족인원수·정족면적 요건이 없다. 하지만 수용권 행사가 사업시행인가를 전제하기 때문에, 사업시행인가 단계의 동의율을 충족해야 한다. 

재개발 : 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 2/3 이상
재건축 : 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상
주거환경개선 : 토지등소유자 2/3 이상, 토지면적 1/2 이상
도시환경정비 : 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상

 

재개발은 도시및주거환경정비법에서 다음 2가지로 구분한다.

 

도시정비형 : 상업·공업지역

주택정비형 : 주거지역

 

도시정비형(구 도시환경정비사업)은 주택보다 상권 활성화와 인프라 정비에 주안점을 두면서, 토지의 효율적 이용과 도심기능 회복을 목적으로 한다. 정비예정구역(도시환경정비 예정구역)은 구역 지정 전 후보구역으로, 건축·토지 거래를 제한하여 사업추진기반을 마련하는 단계이다. 정비예정구역 지정을 권리산정기준일을 고정시키며, 건축제한(용적률 120% 이내)과 함께 토지분할·형질변경도 금지된다. 정비예정구역 지정은 최대 2년까지 가능하며, 연장도 가능하다.

 

토지등소유자 방식은 소유자가 직접 사업시행자가 되는 방식으로, 조합설립 없이 사업시행인가(동의율 충족)를 받는 소규모 정비사업이다. 조합 설립이 생략됨에 따라 신속한 추진이 가능하나, 높은 동의율 조건으로 인해 소수의 대지주가 미치는 영향력이 크다. 소규모라서 PF금융 규모는 작지만, 인가 후에는 사업안정성이 확보될 수 있다. 토지등소유자 방식은 주로 도시환경정비사업(소규모 재개발)에서 채택되며, 일부 재개발·주거환경개선사업에서도 적용된다. 토지등소유자 방식의 동의율은 다음과 같다. 

도시환경정비 : 토지등소유자 수 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상
재개발 : 토지등소유자 수 3/4 이상, 토지면적 2/3 이상

 

토지등소유자 방식에는 다음의 변형이 있다. 

지주공동개발(토지환경정비, 20인 미만) : 토지소유자들이 직접 개발 도시환경정비, 20인 미만 소규모
공동시행(공공성 사업) : 토지등소유자 + 주택공사·건설업자 공동
지정개발자 방식(동의율 미달·지연 시) : 지자체가 토지등소유자 대신 개발자 지정 
대지지분제 : 토지소유자 지분비율로 수익분배

 

위 주체들은 사업시행인가 전에는 행정주체가 아니며, 인가 후 조합과 동등한 지위를 획득한다.

 

특별법에 의한, 재정비촉진지구

 

재정비촉진지구(구 뉴타운)은 도시재정비 촉진을 위한 특별법(제5조)에 따라 지자체장이 지정·고시된 지구로, 노후·불량 주거지나 도심 낙후지역을 광역단위로 묶어 정비·개발하기 위해 지정한다. 재정비촉진지구는 ​도시·주거환경정비기본계획 및 도시기본계획과 정합성이 필요하며, 지정·변경 시 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다. 주거환경 개선 외에도 기반시설 확충을 통해 도시기능 회복을 목적으로 하는데, 단순 재개발을 넘어 다음의 내용를 담게 된다.

 

인프라(도로·공원·학교 등) 정비

고밀·복합 개발

커뮤니티 형성

 

재정비촉진지구는 다음 2가지로 구분된다. 

주거지형(노후·불량 주택 밀집한 주거지역) : 주거환경 개선과 기반시설 정비가 필요
중심지형(상업·공업지역) : 토지의 고도 이용과 도시기능 회복이 필요

 

중심지형은 주로 역세권·간선도로 교차부 등이 지정된다. 광역단위계획으로 인센티브(용적률 상향, 용도복합 등) 제공이 가능하지만, 규제(매매·전매 제한, 실거주 의무, 조합원 지분거래 제한 등)가 강한 편이다.