[부동산] 위험관리가 강화된, 지주택

지역주택조합 PF브릿지에서 선결되어야 하는 부분은 토지 95% 확보(소유권이전·계약완료·국공유지)로, 미매입 잔여 5%는 매도청구소송을 진행하게 된다. 주택건설대지면적의  95% 이상 소유권 확보가 주택건설사업계획 승인 신청요건이며, 주택건설사업계획 승인을 득하면 매도청구권원이 형성된다. 일반적으로 건축심의와 사업계획승인(도정법 사업시행인가)가 순차적으로 이행되며, 건축심의 통과 후 2년 내 승인신청을 해야 한다. 

 

조합은 예정시공사(책임준공)의 대여금을 통해 토지를 확보하게 되고, 브릿지론을 통해 일부 상환한다. 지역주택조합사업은 브릿지론으로 토지잔금을 확보한 후에는 사업진척이 눈에 띄게 빨라진다. 브릿지론은 시공사의 신용보강을 요구하기에, 대여금의 일부를 남기거나 후순위에 이자지급보증을 하는 경우가 많다. 시공사 대여금의 일부를 미회수로 두는 이유는 토지확보위험을 낮추기 위함이다. 브릿지론 상환 가능성은 본PF 실행에 의해 좌우되는데, 주로 다음을 평가요인으로 한다. 

 

분양경쟁력

조합원 추가모집

조합원 이탈확률(추가분담금)

시공사 우발채무(대여금 및 브릿지론 신용공여)

 

PF대주는 지주택 채권보전장치로 사업부지에 근저당권을 설정하고, 연대보증(조합장)을 받기도 한다. 신탁사로의 소유권 이전은 주택법(제16조 제4항)상 사업계획승인 요건(소유권 확보)에서 배제되기에, 담보신탁 대신 근저당권을 활용할 수 밖에 없다. 지주택 자금통제는 자금관리(신탁사)를 통해 철저히 진행되지만, 그 만큼 신탁사 직원의 민원·소송관리 부담이 크다. 지주택에서 주로 제기되는 소송의 종류는 다음과 같다.

 

분담금 반환 등

납입금 반환

부당이득금 반환

약정금

채무부존재확인