[등록임대] 중과배제가 허용된, 단기공실

등록임대사업자가 양도소득세 중과배제를 받기 위한 요건은 다음과 같다.

임대개시 당시 기준시가 6억원(수도권 외 3억원) 이하
등록시점에 따른 의무임대기간

     2018년 3월 31일 이전 : 5년

     2018년 4월 1일 ~ 2020년 8월 17일 : 8년

     2020년 8월 18일 이후 : 10년
임대료 증액 제한 : 연 5% 이내

 

2015년 12월 28일까지는 민특법상 단기임대 임대의무기간이 5년이었지만, 이후 4년으로 개정되면서 양법(소득세법·민특법) 간의 요건 차이가 발생했다. 민특법상 단기임대 임대의무기간은 4년이었지만, 소득세법상의 요건(5년)을 충족하기 위해서는 1년의 추가임대가 필요했다. 하지만 2020년 7월 10일 단기임대주택 자동말소 규정이 생기면서, 1년 추가임대가 불가능하게 되었다. 4년 임대 후 자동말소나 1/2 이상(단기 2년, 장기 4년) 임대 후 자진말소로 의무임대기간(5년)을 충족한 것으로 간주했지만, 다음과 같이 중과배제 유효기간이 달랐다.

 

자진말소 : 말소일로부터 1년 동안

자동말소 : 기한 제한 없음

비아파트(다세대·다가구·연립주택·오피스텔 등)의 장기임대(8년)는 자진말소 대상에서 배제되었다.

 

2018년 4월 1일 이후에는 단기등록은 양도세 중과배제 적용이 불가하게 되었고, 장기등록(8년)만 중과배제가 적용되었다.

2018년 9월 14일 이후에는 장기등록 중에서도 조정대상지역 내 주택은 중과배제 적용이 불가하게 되었다. 당시 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역의 주택 취득계약을 체결(계약금 지급)했다면, 2018년 9월 14일 이후에 등록하여도 중과배제가 가능했다.

2020년 7월 10일에는 민특법상 단기임대와 아파트 임대등록을 폐지했고, 임대의무기간을 8년에서 10년으로 변경했다. 2020년 8월 18일부터 소득세법상 임대기간 요건이 10년으로 연장되었다. 2020년 7월 11일부터 8월 18일 사이에 장기임대로 등록한 아파트와 단기임대를 장기임대로 전환했더라도 양도세 중과배제는 허용되지 않았다.

소득세법 상 임대기간 기산은 다음 3개의 날 중에 가장 늦은 날이다.

 

지자체 등록일

세무서 등록일

실제 임대개시일

중과배제 혜택이 허용된, 단기공실

양도세 중과배제는 단기공실 허용범위를 두고 있는데, 3개월 이내의 공실기간이 의무임대기간에 산입된다. 하지만 3개월을 초과할 경우 남은 기간을 보완하기 위해 추가임대가 요구된다. 즉 1개월의 공실기간이 있다면, 의무임대기간을 추가적으로 채울 필요가 없다. 하지만 4개월의 공실기간이 있다면, 4개월을 채워서 의무임대기간을 충족시켜야 중과배제 혜택을 받을 수 있다.

 

참고로 과거 양도세 100% 감면에서는 6개월 이내 공실기간은 계속 임대한 것으로 간주했지만, 의무임대기간에는 산입되지 않았다. 공실기간이 7개월일 경우, 양도세 100% 감면 자체가 불가했다. 하지만 공실기간이 5개월일 경우, 의무임대기간이 중단되지 않은 것으로 보아 말소 전에 5개월을 추가임대하여 의무임대기간을 충족할 수 있었다.