[부동산] 또 다시 시작될지 모를, 규제폭탄

 

 

오늘날 부동산시장 참가자들은 과잉정보를 얻고 있는데, 거짓된 선동성 정보와 정확하고 유익한 정보가 마구 섞여 있다. 합리적인 인간들은 과잉정보 속에서 자기 만의 학습을 통해 빠른 판세분석력과 판단력을 키우게 된다. 한 마디로 정보에서 금맥을 찾는 세상이다. 2025년 6월 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면, 2년 4개월(2023.1월~2025.4월) 동안 주택매매가격 상승률은 다음과 같았다.

 

서울 : +16.1%

수도권 : +9.6%

비수도권 : △1.7%

동 기간 수도권의 거래량은 장기평균을 상회한 반면, 비수도권의 거래량은 장기평균을 밑돌았다. 강남 일부 아파트가격의 상승률이 연 +30% 수준(주간 +0.7%)이라는 우려 섞인 강조도 빠트리지 않았다. 외지인의 서울주택 매입비중은 매매가격지수와 1에 가까운 상관관계를 가지는데, 외지인들은 이번 상승장 기회를 놓칠까봐 서울 아파트를 패닉바잉하고 있는 것도 가격상승을 가속화시켰다.

 

서서히 날라드는, 청구서

 

시장은 항상 등락을 반복하며, 시장참가자는 변동성 속에서 흥분과 두려움을 느낀다. 이전 글 <부실에도 한장의 조커를 쥔, 금고>에서 조만간 분양시장의 수분양자들에게 '인상된 분양가'라는 청구서가 날라들 것이라고 언급했었는데, 이는 우크라이나전으로 인한 공사비 급등에 따른 분양가의 시간차 급등을 의미했다. 또한 이전 글 <언젠가는 내려놔야 할, 가산금리>에서는 2024년 국제결제은행(BIS)에서 발표한 한국의 명목주거용부동산 가격지수(NRPPI)와 실질가격지수가 글로벌 평균에 미치지 못한다고 언급했었다. 이렇듯 지난 2~3년 동안 아파트가격은 상승해야 하는 운명이었고, 시장은 늘 그렇든 명분(트리거)를 찾고 있었다. 2025년 들어 다음 2차례의 트리거가 발동했다.

 

토지거래허가구역 해제 : 강남3구 투자수요 유입

진보정당 대통령 당선 : 서울 전역 키맞추기

 

똘똘한 한채 현상은 점점 강남 아파트가격을 괴물로 만들면서, 서울 아파트가격의 양극화를 심화시켰다. 흔히 상급지의 아파트는 비싸니깐, 대출이 많이 필요할 거라고 생각할 것이다. 정치인과 정책입안자도 마찬가지의 생각을 가질 가능성이 높다. 하지만 부동산시장에서 대출의존도가 높은 공간은 중급지·하급지의 실수요자이며, 상급지는 투자수요(전세)가 대출비중의 최대한 줄인 채로 구매하곤 한다. 이미 노무현 정부 이후부터 한국의 주택 LTV는 상시적인 대출규제로 인해 높은 수준이 아니다.

 

공급부족을 메꾸려는 유혹, 수요억제

 

부동산 정책과 관련하여 문재인 정부를 표현하자면, 한 마디로 똘똘한 한채(똘똘이)로 몰아 간 아파트 불랑제르 지망생으로 비유할 수 있다. 여기에 부동산에 자신감이 매우 넘쳤던을 덧붙일 수 있다. 프랑스어 불랑제르(Boulangère)는 빵류를 전문적으로 만드는 여성제빵사로, 불랑제(boulanger, 남성제빵사)와 성별로 구분된다. 프랑스어 파티시에(pâtissier)는 제과류(과자·케이크·쿠키 등)를 전문으로 만드는 사람이다. 2020년 11월 국회 국토교통위원회 전체회의에서 김현미(당시 국토교통부 장관)은 희대의 명언을 남겼는데, 개인적으로 진보정권이 5년 만에 정권을 내어준 단초가 되었다고 생각한다.

 

아파트가 빵이었더라면, 밤을 새워서라도 만들겠다.

 

이 말 속에는 아파트 공급이 의지만으로는 되지 않는다는 고백과 함께, 무주택자들의 현실적인 고통을 인식하지 못한 채 포기하는 모습이 담겨 있었다. 도심의 정비사업 규제로 시작된 서울 아파트 공급부족은 8년 동안 부족량의 누적을 쌓아 왔고, 또 다시 진보정권의 5년을 맞이하게 되었다. 이재명 정부는 문재인 정부의 부동산 정책과 차별화하겠다고 공언은 했지만, 마땅한 대안이 없기에 단기적인 대출옥죄기로 사다리를 치우는 규제를 할 수 밖에 없을 것이다.

 

한 가지 기억해야 하는 것은 대출규제의 효과는 일시적일 수 밖에 없다는 것이다. 유효공급 확대를 통한 수급의 불균형을 해소하지 않는 한, 대출규제에 따른 일시적 진정은 또 다른 가격급등으로 나타날 것이다. 규제가 예상되는 경우에는 막차심리로 수요가 몰리고, 규제의 반복은 풍선효과로 수요가 이동하게 된다. 문재인 정부에서 느낀 부동산 규제에 따른 피로도와 내성이 이재명 정부에서도 똑같이 느껴진다면, 추가 규제를 앞둔 선행적인 매수집중도 예상할 수 있다.

 

무주택자에게 건낸 선의, 박탈감

 

진보정권은 부의 재분배라는 전제 하에서 정책을 펼칠 수 밖에 없는데, 이렇게 탄생한 정책의 효과는 필연적으로 단발에 그치기 마련이다. 당장 겉으로는 개개인적으로 형평적이고 좋아 보여도, 장기적으로는 현 세대의 양극화와 적개심을 심화시키고 미래세대에게 부담을 지우게 된다. 이전 글 <주가조작 버금가는 빌라왕, 전세사기>에서는 HUG의 전세보증금 반환보증은 서민·청년의 주거환경 개선을 위해서 정부가 앞장 서겠다는 선의로 시작되었지만, 결국 서민·청년은 지옥을 맛보게 되었다고 언급하면서 다음과 같이 말했다.

 

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.

 

문재인 정부 이후 수도권의 부동산시장은 다주택자(가수요)에 대한 규제로 인해 양극화가 심화되고 있는데, 똘똘이로 자본이 몰리고 있는 것이다. 이러한 규제가 계속되는 한, 제한적인 실수요(대출)가 변동성을 줄일 수는 있다. 하지만 종국에는 아파트 공급사이드가 막히면서, 국가는 국민에게 열악한 주거서비스(구축)을 강요하는 것과 같다. 공산주의의 목표는 "똑같이 살자"가 아니라 "다 같이 못살자"이다. 이재명 정부가 문재인 정부와 같이 지속적인 추가규제들과 공급부족을 계속한다면, 10~20년 후에는 국민 모두가 구축에서 불편하게 거주하는 그림이 그려진다. 기술과 자본이 차고 넘치는 상황에서, 이념이 받쳐주지 않아 현대문명의 이기를 누리지 못하다니.

 

부동산 공급부족 문제를 공공이 해결하는 것은 한계가 있기에, 결국 정부는 민간(다주택자)에게 기대해야 한다. 하지만 다주택자를 적폐로 단정한 진보정권에서는 이러한 기대가 어렵기에 안타까울 뿐이다.