관리비 부담이 가중된, 신탁사

 

 

현행 신탁법(2012. 7. 26. 시행)이 적용되는 집합건물에 관한 담보신탁 사안에서 위탁자가 관리비 납부의무를 부담한다는 신탁계약내용이 신탁원부에 기재된 경우, 수탁자가 이로써 제3자에게 대항할 수 있는지 여부가 대법원에서 정리되었다. 2025년 2월 집합건물 관리단(원고)이 위탁자(피고A, 시행사)와 신탁사(피고B)를 상대로 낸 관리비청구소송상고심에서, 원심(원고패소)을 파기하였고, 신탁사가 관리비를 지급해야 할 의무가 있다는 것이다. 책준관토 손해배상소송 1심 판결을 앞두고 있는 신탁사 입장에서는 꽤나 불리한 변화가 나타난 것이다.

 

수탁자의 최강 권리, 비용상환청구권

수탁자는 제3자에 대하여 신탁재산에 관한 조세·공과(공과) 및 기타 신탁사무처리비용은 부담하는 바, 신탁재산·고유재산으로 변제하게 된다. 고유재산으로 변제한 수탁자는 신탁법 제42조에 의거 비용상환청구권을 가지게 되는데, 비용상환청구권은 수탁자가 신탁사무의 처리에 있어서 정당하게 부담하게 되는 비용 또는 과실 없이 입게 된 손해에 관하여 신탁재산 또는 수익자에 대하여 보상을 청구할 수 있는 권리다. 수탁자의 비용상환청구권은 수탁자가 개인적으로 갖는 권리로서 독립성을 인정할 수 있으며, 이에 따라 양도 내지 권리질의 목적이 될 수도 있다.

 

수탁자가 재임 중에는 스스로가 신탁재산의 관리인이기에, 비용상환청구를 위해 신탁재산에 대해 강제집행을 할 수는 없다. 다만 수탁자의 임무가 종료한 후에는 신수탁자를 상대로 보상청구권을 행사하여 신탁재산에 대하여 강제집행하는 것은 가능하다.

 

제한이 따르는, 자조매각권

 

이 때 신탁사는 신탁재산을 매각하여 그 매각금액으로 다른 권리자에 우선하여 비용상환청구권의 변제에 충당할 수 있는 있는데, 대법원의 주요 판시는 다음과 같다.

 

수탁자가 신탁법 제42조 제1항에 의하여 신탁재산에 대하여 행사하는 소위 자조매각권은 수탁자가 신탁재산의 명의인으로서 관리처분권을 가지는 데에 근거한 것이고, 수탁자가 자조매각권을 행사함에 있어서는 신탁재산의 관리인으로서 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 처분하여야 하는 제한이 따르는 것이므로 개인으로서의 수탁자가 신탁재산에 대하여 가지는 비용상환청구권에 관한 질권자라고 하더라도 신탁재산에 대하여 자조매각권을 직접 행사할 수는 없다.

 

자조매각권(自助賣却權)은 수탁자가 신탁재산을 직접 매각하여 자신의 채권·비용을 변제할 수 있는 권리로, 주로 신탁업에서 사용된다. 국내법령에 명시적으로 규정되어 있지는 않지만, 신탁법·민법의 맥락 상에서 비용상환청구권 등을 근거로 하허용하고 있다. 수탁자는 신탁의 목적과 신탁계약에 따라 엄격한 요건 하에서 자산을 처분해야 하는데, 이는 무분별한 사용으로 신탁재산의 가치가 하락할 수 있기 때문이다. 이를 위반할 경우 위탁자·수익자에게 손해배상책임을 질 수 있다. 수익자·위탁자는 처분금지가처분 등 법적 조치를 통해 자조매각권의 행사에 대항할 수 있다.

반응형

대항력 관한 만능키, 신탁원부

 

2019년 2월 피고B는 피고A로부터 5개 호실에 대해 신탁계약을 체결한 후 신탁등기를 완료했는데, 피고B는 2019년 11월부터 11개월 동안 관리비 5,500만원 가량을 연체했다. 이에 원고가 소송을 제기하면서, 신탁계약으로 소유주가 된 피고B도 관리비를 부담해야 한다고 주장했다. 지금까지 신탁사가 체납관리비 청구에 대해 대항할 수 있었던 근거는 신탁원부에는 위탁자가 관리비를 부담하는 내용의 조항이 포함되었다는 것이었다. 신탁법 제4조 제1항은 다음과 같이 대항력을 규정하고 있다. 최근까지 신탁사는 위탁자 부담의 신탁계약 내용과 그 내용이 등기되었기에 대항력이 발생한다고 주장했으며, 1심·2심 재판부도 신탁사의 주장을 받아들였다.

 

등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.

체납 관리비는 신탁부동산의 보존과 관리 등에 따른 비용에 해당한다고 봄이 타당하다... 신탁계약서는 각 신탁원부에 포함돼 등기의 일부가 되었으므로, 신탁사들은 위 규정을 들어 위탁자인 시행사에 관리비 지급 책임이 있다고 원고에게 대항할 수 있다.

 

신탁원부는 부동산에 대한 신탁등기를 신청할 때 필요한 서식으로, 부동산등기법 제81조 제3항에서는 신탁원부를 등기기록의 일부로 본다. 신탁원부에는 다양한 정보(위탁자·수탁자·수익자의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 표시, 신탁보수 등) 포함되어 있는데, 보통은 신탁계약서 사본이 신탁원부로 들어간다. 신탁원부는 소유권 관계 등을 명확히 확인하는 중요한 수단이지만, 발급이 수월하지는 않다. 등기소·법원(등기과)에서만 발급받을 수 있으며, 인터넷·무인발급기에서는 발급되지 않는다. 신탁원부 발급을 위해서는 부동산 주소와 신탁원부 번호(등기부등본 기재)가 필요하다.

 

관리비 부담이 가중된, 신탁사

하지만, 대법원은 신탁계약의 개별적인 조항들이 신탁원부에 포함돼도 신탁재산 구성에 관한 사항에 해당하지 않아 대항력의 범위에 포함되지 않는다고 판시했다.

 

특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재되어 등기기록의 일부로 보게 되더라도 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 제3자에게 대항할 수 없다... 원심은 신탁계약의 내용과 관계없이 관리비의 성격, 원고의 관리단 규약 등을 심리해 만약 피고에게 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명했어야 했다... 원심의 판단에는 법리를 오해한 잘못이 있다.

 

신탁사는 관리비 집행을 위한 자조매각권 가능 여부에 대해 법률의견을 받고 있으며, 아마도 관리비 지급 시점과 무관하게 자조매각권 행사를 통한 관리비 조달이 가능하지 않을까 한다. 신탁사는 관리비 외에도 책준관토의 선순위 고유계정 회수에도 자조매각권을 적용할 여지가 있다. 하지만 책준관토는 우선수익자와의 분쟁의 여지가 있기에, 자조매각권의 적용·절차에서 신중을 기해야 한다. 우선 일괄공매를 통해 우선수익자의 채권을 해하지 않는 범위에서 1차적인 절차를 완료한 후, 자조매각권에 기한 개별매각을 새롭게 진행할 필요가 있다.