[세금] 형식보다는 실질, 과세원칙

2020년 개정된 <민간임대주택법>에 따라, 8년 의무임대기간이 만료되면 별도의 신청이나 공무원의 승인 절차 없이 렌트홈(임대등록시스템)상에서 법적 지위가 자동으로 소멸(말소)된다. 등록임대사업자 의무기간이 끝난 이후, 구청(지자체)에서 자동말소에 관한 통지를 못 받을 수 있다. 행정인력에도 한계가 있으며, 통지를 해야할 법적 의무도 없기 때문이다. 이 경우 <렌트홈>에서 말소 여부를 직접 확인할 수 있다. 중요한 점은 지자체 등록은 자동말소되지만, 세무서 사업자등록은 여전히 <계속 면세사업자> 상태로 유지되고 있으며 유지해야만 한다.. 다음의 세금우대를 받기 위해서는 양도(매도) 당시에도 세법상 사업자등록이 유효하게 살아 있어야 한다.

 

조특법 제97조의3 : 장특공 50% 우대
소득세법 시행령 : 다주택자 중과배제 특례

 

양도 전에는 세무서에서 가서 폐업신고를 하면 안된다. 국세청이 인정(세제혜택)하는 주택임대사업자는 지자체 등록(민간임대주택법)과 세무서 등록(소득세법)을 모두 마친 자를 의미한다. 양도소득세는 계약일이 아닌 <양도일(잔금 청산일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날)> 현재의 주택 상태와 납세자의 신분을 기준으로 비과세·감면 여부를 최종적으로 판단한다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 조특법 제97조의3을 적용하여 양도세를 신고·납부합니다. 양도세 신고가 완전히 마무리된 직후(내지 잔금일 직후) 세무서에 방문하거나 홈택스를 통해 주택임대업 폐업신고를 완료하면 된다.

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특수관계인(가족) 간의 거래로 인해 세금을 부당하게 감소시킨 경우에는, 국세청이 그 거래 자체를 인정하지 않거나 시세대로 재계산(부당행위계산부인)하는 것이다. 아무래도 가족과의 거래에서 형식적 요건만 갖춘 채로, 실제로는 무상으로 거주한 허위계약으로 의심할 가능성이 있다. 하지만 가족 간 거래라는 이유만으로 세제혜택을 무조건 부인할 수는 없는데, 이는 <실질과세의 원칙>에 기반한다. 형식적인 계약서보다 실질(자금흐름·거주)이 명백한지에 중점을 두는 것이다.

 

대법원은 가족 간의 금전거래나 임대차에서 비록 제3자 간의 거래만큼 정형화된 형식을 갖추지 못했더라도, 실제 자금이 오간 증빙이 확고하다면 부당한 허위거래로 단정해서는 안 된다고 일관되게 판시하고 있다. 조세심판원 결정례(부부·직계존속 간 실질 거래 인정 사례)에 따르면, 특수관계인 간 거래일수록 행정의무(표준계약서 작성, 지자체 신고, 5% 상한 준수 등)을 제3자보다 철저히 이행한 경우 '조세를 부당하게 감소시킬 목적이 없는 정상적인 경제활동'으로 인정받는다. 일반적으로 다음의 사항을 서류로 증명할 수 있다면, 제3자 간의 정상거래와 동일하게 인정해주도록 하고 있다

 

금융 증빙 : 최초 보증금 입금시점부터 만기시까지(가족 명의의 통장 거래내역·이체확인증)
행정 증빙 : 구청에 신고했던 표준임대차계약서 일체, 렌트홈 신고 필증, 행정신고(5% 룰 등)
실거주 증빙 : 가족의 해당 기간 주민등록초본(내지 전입세대확인서)
시세 증빙 : 보증금의 적정성
기타 증빙 : 아파트관리비 영수증, 가스·전기요금 납부내역

 

금융 증빙이 가장 중요한데, 가족임차인의 보증금 자금출처가 확실해야 한다. 임대인이 가족임차인에게 미리 준 돈으로 보증금을 받았다면, 이는 부인될 가능성이 높다. 보증금이 당시 주변시세 대비하여 70% 미만이면 문제가 될 소지가 있다. 시세에 비해 너무 저렴한 보증금은 증여세가 부과될 수도 있다.