[부동산] 대지권 없는, 반값아파트

지자체(내지 공공기관) 소유의 토지 위해, 건물등기만 거래하는 경우가 있다. 1970년대 전후로 서울시가 시유지 위에 건물을 지어 시민에게 분양했는데, 50년이 지난 현재는 매우 노후되었다. 건물소유자는 매월 서울시에 대부료(토지사용료)를 지급하고 있다. 강변북로 주행에서 쉽게 눈에 띄는 중산시범아파트(용산구 이촌동)가 대표적이다. 정비사업(모아타운·재개발 등)에 앞서 서울시는 건물소유자에게는 토지를 불하하는데, 감정평가법인이 평가한 감정평가액(사업시행인가 기준)으로 매각가격이 결정된다. 최근 서울 부동산가격의 급등으로 산자락에 위치한 땅이라도 토지대금이 N억원에 달할 수 있다. 서울시는 원주민에게는 토지매입비용 분할납부(10년)를 허용하지만, 신규매수자(매매·경매)는 일시납을 요구하고 있다. 정비사업에 묶인 경우에는, 조합이 서울시로부터 땅을 일괄불하 받는다. 불하비용은 조합원의 지분비율에 따라 배분되며, 추가분담금에 합산되어 청구된다. 또한 대지권이 없는 만큼 주택담보대출을 받기가 어려울 수 있다.

 

흔히 반값아파트(내지 백년주택)이라 불리는 공공분양아파트가 있는데, 수분양자는 건물등기만 가지는 구조이다. 2006년 홍준표(한나라당 소속)가 <토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별법>을 발의했는데, 이후 반값아파트라는 별명을 갖게 된다. 2007년(노무현 정부) 대한주택공사가 부곡지구(군포시)에 최초의 토지임대부 분양주택을 시범공급했지만, 흥행에 실패(80% 이상 미분양)했다. 건물분양가는 1.5억원(전용 84㎡) 수준이었지만, 월 토지임대료가 40만원 안팎으로 책정되었다. 수요자 입장에서는 전월세와 다를 바가 없었으며, 결국 일반분양아파트로 전환했다.

 
2011년 이명박 정부는 반값아파트를 부활시켰는데, 서울(자곡동·우면동)에서 분양에 성공했다. 초기의 반값아파트는 전매제한(5년)을 충족한 후에 개인 간의 거래가 가능했고, 반값아파트는 <로또아파트>라는 또 다른 별명을 얻게 된다. 2021년(문재인 정부) 반값아파트 시세차익을 차단하는 주택법 개정안을 시행했는데, 무조건 LH에게 매각(환매)해야 하는 것이다. 환매가격은 예금이자 정도 더 얹은 수준으로, 로또를 없애겠다는 취지였다. 하지만 공공환매조건으로는 주택공급이 활성화되지 않았고, 2024년 6월 거주의무(5년)와 전매제한(10년)을 충족하면 개인 간 거래를 가능하게 했다.