[부동산] 뉴노멀을 기다리는, 금리

2026년 10월 미국채 금리(10년물)가 24년 만에 최고치(5.3%대)를 찍었다가, 급락하는 등 국채시장의 변동성이 커지고 있다. 고물가와 연준의 추가긴축이 우려되면서도, 경기침체 시그널이 나타나기 때문이다. 지정학적 위기(전쟁)과 경기침체 공포는 안전자산 선호(Flight to Safety)를 강화하면서, 위험자산 대신 미국채를 매입하게 된다. 경기위축이 인플레이션 압력완화를 동반할 경우, 연준이 긴축을 중단하는 피벗을 기대할 수도 있다. 하지만 COVID-19 국면처럼 기준금리가 0%대로 수직낙하할 가능성은 낮으며, 하방경직성(3~4%대 수준)을 보이는 뉴노멀이 형성될 가능성이 높다는 의견이 많다. 이렇듯 금리의 구조적 저항성이 작용하게 되는 변수는 다음과 같다.

 

스태그플레이션(Stagflation) 위험
악화된 재정 적자와 국채 공급 과잉
민간의 견고한 자금 수요

 

현재의 경기침체 우려는 물가상승을 동반하고 있는데, 이는 고유가 및 공급망 불안에 따른 현상이다. 물가가 잡히지 않은 상태에서는 연준도 경기부양용 금리인하를 진행하기 쉽지 않다. 미정부의 총부채가 40조 달러를 넘어면서 정부의 이자부담이 점차 가중되고 있고, 만성적인 적자재정을 메우기 위해 국채발행도 계속되고 있다. 민간기업도 인공지능(AI) 인프라 및 데이터 센터 투자 등의 자금조달을 위해 회사채를 발행하면서 자본시장에서 채권경쟁이 심화되고, 이는 자본시장 전반의 금리하방 압력을 방어하고 있다.

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서울 전체 주택 매입 시 자기자금비율은 평균 65% 수준(강남·서초·송파·용산 등 규제지역 73%~77%)이라고 알려져 있는데, 이는 고착된 대출규제로 인해 더 이상 타인자본(대출)로 주택을 사지 않는다는 것을 의미한다. 한국의 가계대출 잔액은 2,000조원을 돌파하면서, 명목GDP 대비 81%대이다. 이는 OECD국가 중 7위 규모이다. 2,000조원에는 전세보증금(1,000조원 추정)은 포함되어 있지 않아서, 실질적인 가계부채비율을 더 클 수 있다는 점을 감안해야 한다. 주택시장에서도 자금조달구조의 양극화는 심화되고 있는 듯하다. 서울 핵심지 아파트와 달리, 서울외곽·수도권·지방의 중저가 아파트나 비아파트(빌라·오피스텔 등) 매수자들은 여전히 높은 비율의 대출을 안고 있다. 특히 장기화된 경기침체로 인해 다중채무자 및 영세자영업자들의 부채가 급증하고 있다.

 

고금리 뉴노멀은 서울아파트 시장을 양극화시장(자산가 중심)으로 고착화할 가능성이 높으며, 과거와 같은 저금리 대출로 주태가격을 밀어 올리는 유동성 장세는 끝났다고 볼 수 있다. 상급지 진입을 위해서는 70%대의 자기자본(현금)을 동원해야 하는데, 근로소득이 아닌 <기존 자산의 규모>가 요구된다. 고금리 뉴노멀은 임대차시장의 패러다임을 바꿀 가능성도 있는데, 세입자는 전세자금대출금리의 부담으로 인해 월세(내지 반전세)를 선호할 것이다. 다만 고금리 뉴노멀은 PF비용과 원자재가격을 높이면서 서울 신축공급을 만성적으로 위축시킬 것이며, 이로 인해 서울아파트 가격은 급락하기 보다는 높은 가격대를 유지하는 경직성을 보이게 된다.