[도시] 산림과 구분되는, 산지

과거에는 산림(나무)과 산지(토지)를 모두 <산림법>에서 관리했으나, 2002년 산지의 합리적인 이용과 규제를 전담하기 위해 <산지관리법>이 제정·독립했다. 산지는 크게 다음과 같이 구분된다.

 

보전산지(규제 중심) : 공익적 목적(산림 자원의 보존, 재해 방지, 생태계 보전 등)
     임업용산지: 산림자원의 조성과 임업 경영(버섯, 산양삼 재배 등)
     공익용산지: 재해 방지, 생태계 보전, 국립공원 등 공익 목적

준보전산지(개발 중심) : 보전산지를 제외한 모든 산지

 

다만, 산지관리법(제12조 제1항)에서는 보전산지라도 다음의 경우에는 개발행위(산지전용)를 허가할 수 있다.

 

농림어업인이 보전산지(임업용) 내에 실제 거주할 목적의 주택 건축
농림업용 시설(축사·버섯재배사·온실·창고 등) 설치
재해(산불·산사태 등)를 방지하기 위한 시설 설치
임도·산림경영관리사 설치

 

산림경영관리사는 산지에서 작업 중 임시로 휴식을 취하거나 기구를 보관하기 위해 설치하는 가설건축물로, 농지·과수원에 설치하는 농막(농지법)과 유사하다. 둘 다 전기·수도·가스를 설치할 수 있지만, 원칙적으로 숙박은 불가하다. 최대 바닥면적은 산림경영관리사(50㎡)가 농막(20㎡) 보다 크며, 농막 설치는 누구나 가능하다. 그래서 많은 사람들이 주말농장 용도로 농막을 설치하고 한다. 산지(임야) 지적도를 보면, 다음의 용도지역이 혼재되어 있는 경우를 볼 수 있다.

 

계획관리지역 : 도시지역 편입 예상(개발완화), 대부분 준보전산지
보전관리지역 : 자연환경 보호 필요, 보전산지 가능성(임업용·공익용)
농림지역 : 대부분 보전산지(임업용)

 

산지 중 계획관리지역이 개발효용이 가장 높으며, 그 다음 보전관리지역·농림지역 순이다. 계획관리지역은 건폐율/용적률이 40%/100%이며, 보전관리지역·농림지역은 20/80이다. 계획관리지역은 산지전용 기준(도로·경사도 등)을 충족하면 사설개발이 가능하다.

 

계획관리지역 : 단독주택공·근린생활시설·소형공장·창고·야영장 등 허용
보전관리지역 : 조례에 따른 제한적 개발(단독주택, 일부 종교·의료·교육시설 등)
농림지역 : 임업인 주택, 축사, 농수산물 가공시설, 임업·농업 진흥 목적의 시설만 허용

 

계획관리지역과 달리, 보전관리지역에서는 공장·창고와 상가(음식점 등)는 엄격히 제한된다. 보전관리지역에는 준보전산지·보전산지가 섞여 있는 경우가 많다. 농림지역은 외지인의 투자·개발 목적으로는 효용이 거의 없는데, 일단 주택·상가는 허용되지 않는다. 산지법상 농림지역은 대부분 보전산지(임업용)으로 지정되기에, 임업인이 임업활동(버섯·산양삼·산림경영관리사 등)을 영위할 때만 의미가 있다. 농림지역 가운데 보전관리지역이 있을 수 있는데, 이는 과거 주택이 존재했던 흔적(구옥부지)일 수 있다. 이러한 구옥부지는 개발이 허용될 수 있는데, 특히 '대' 지목은 대체산림자원조성비가 면제된다. 보통 산지에 주택을 짓기 위해서는 산지전용허가를 받고, 대체산림자원조성비(흙값)을 국가에 납부해야 한다. 비록 구옥부지의 지목이 임야·잡종지 상태를 유지하고 있더라도, 지자체 심사에서 기득권이 유리하게 작용할 수 있다.