[부동산] 수요 없는 공급, 비아파트

2026년 8월 정부는 8·13 대책(주택 신속공급 방안)을 통해 비아파트 규제완화를 예고했다. 다가구주택 층수를 4개층(기존 3개층) 이하로 제한하면서, 가구수를 33% 가량 추가확보가 가능하다. 다세대· 다가구주택의 건축면적 상한선이 기존 1,000㎡(기존 660㎡) 미만으로 확대된다. 맨 위층 수직건축이 가능하게 함으로써, 정북방향 일조규제가 완화했다. 양적인 공급만 생각하다 보니, 거주의 질이 감소함에 따라 수요 없는 공급책으로 남을 가능성이 높다는 점이다. 현재의 기준 만으로도 골목마다 불법주차가 성행하면서, 이면도로가 마비되는 것이 일상이다. 일반차량 외 긴급구호차(소방차·구급차·경찰차) 통행도 어려워(특히 야간) 안전서비스 사각지대가 되고 있다.

 

2026년 비아파트 규제완화로 가구수가 증가하게 된다면, 골목길은 사실상 길이 아닌 주차장으로 변할 것이다. 주변의 빌라 필로티 바닥에 주차면은 그려져 있지만, 좁은 골목길 폭과 대지면적으로 인해 왠만한 주차장이 아니면 주차가 어렵다. 또한 N대의 주차구역 중에서 실제 주차가 가능한 공간은 N-1개 이하라고 봐야 할 정도로, 비효율적인 주차기준이다. 요즘 차들 사이즈가 크기도 하고 전기차도 많으니.

 

1962년 이후 일본 주택가 골목길에서 불법주차를 보기 힘들다. 차량번호판을 받기 위해서는, 거주지로부터 반경 2km 이내에 전용주차공간을 확보했다는 증명서를 경찰서에 제출해야 하기 때문이다. 차고지 증명제는 주차시설 수익성을 향상시켜, 민간주차인프라가 자발적이면서 밀도있게 형성되었다. 또한 도로 갓길주차가 전면 금지되어, 위반시 최대 20만엔의 벌금과 벌점이 부과된다. 뉴욕도 차를 가지고 다니기 불편한 환경을 조성하고 주차공간을 비싼 재화로 만듬으로써, 주차문제를 해결하고 있다.

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사선제한은 북측에 위치한 주택의 일조권·조망권을 보장하기 위한 조치인데, 수직건축으로 보장받는 권리가 축소되면서 이웃 간 소송·분쟁이 급증할 수 있다. 이는 개인 간의 문제를 넘어, 그 지역 전체가 어두워지고 답답해지게 된다. 뿐만 아니라 인구밀도 증가를 커버할 생활인프라(도로·상하수도·공원·폐기물 등) 확충이 없다면, 거주하기 싫은 환경으로 슬럼화되는 속도가 빨라지게 된다. 좁고 빽뺵한 빌라밀집지역에서 화재라도 일어난다면, 조선시대 한성이나 고대로마의 대화재처럼 피해가 커지지 않을까.

 

뭐라도 해야겠으니, 수요 없는 공급이라도 하겠다는 것은 무책임한 탁상행정일 수 있다. 전세사기 여파로 인해 비아파트에 대한 수요자들의 불신이 회복되지 않은 환경에서, 공급 수에만 집착하면 차칫 미분양이나 공실이 대거 발생할 수 있다. 시장에서 자발적으로 공급하지도 않겠지만, 과잉공급이 있더라도 매매가·전세가 동반하락으로 살고 싶은 거주공간이 될 가능성은 희박하다.