[부동산] 고층개발의 그림자, 일조권

아파트 개발사업에서 일조권 침해에 따른 손해배상소송은 흔하게 발생하며, 관리형토지신탁 구도에서는 피고가 수탁자(신탁사)가 된다. 토지신탁에서는 토지소유권이 신탁사로 이전되며, 대외적으로 인허가를 득한 건축주(사업주체)가 된다. 법원은 손해배상 책임(불법행위)의 주체를 건축주로 본다. 이미 준공된 시점에서는 건물을 철거할 수 없기에, 아파트 시가하락분과 위자료를 청구하는 손해배상소송을 진행한다. 하지만 공사 중에는 공사금지가처분을 신청하기도 한다. 준공사업장 손해배상소송의 결말은 대부분 판결(원고 일부승소)와 화해권고결정인데, 철거·감층은 현실적으로 불가능하기 때문이다.

 

재판 중에 감정인이 일조 시뮬레이션과 감정(시가 하락)을 실시하며, 동지(冬至) 기준으로 <오전 9시 ~ 오후 3시 중 연속 2시간> 내지 <오전 8시 ~ 오후 4시 중 총 4시간>의 햇빛이 확보되지 않는 세대(수인한도 초과 세대)를 배상대상자로 하는 듯하다. 감정평가사의 감정서에도 불구하고, 법원은 감정된 시세하락분을 전액 인정하지는 않는다. 좁고 과밀한 국토의 특성과 해당지역의 용도, 또한 건축주의 법령준수 등을 종합적으로 고려하여 피고의 배상책임을 제한한다. 보통 감정가액의 60~80%(일반주거지역) 수준에서 배상액이 결정된다. 원고가 일부승소할 경우, 피고는 재산적 손해, 위자료(정신적 손해), 감정비용을 부담하게 된다. 위자료는 보통 세대당 100~300만원 가량 책정되는 것으로 보인다.

 

신탁사는 신탁계약서에 따라 신탁재산 내에서 지출하거나, 위탁자(시행사) 또는 시공사에게 구상권을 청구하여 보전받을 수도 있다. 물론 최악의 경우 신탁재산이 없고 시행사·시공사가 무자력일 경우에는, 신탁사가 고유계정으로 지급한 후 손실처리해야 할 가능성도 배제할 수는 없다. 감정결과은 대략적인 배상금액을 예상할 수 있게 해주면, 판사는 조정이나 화해권고결정을 내리는 경우도 많다. 피고 입장에서도 시간을 끌면서 지연이자(12%)가 늘어나는 것보다는 조기에 종결짓는 편이 나을 수 있다. 법원은 일조권 소멸시효 시작점을 골조 완성일과 준공일 중에서 더 먼저 도래한 날(대부분 외부 골조 완성일)을 기준하며, 둘 중 늦은 날을 기준으로 삼았다가는 시효가 지나 소송기회를 놓칠 위험이 크다. 

 

 

가압류는 채무자가 재산을 미리 빼돌리지 못하도록 법원을 통해 재산을 임시로 묶어두는 제도이다. 승소하더라도 채무자가 돈이 없으면 집행할 수 없기 때문에, 본안소송 제기 전이나 동시에 신청하게 된다. 법원은 피보전권리와 보전의 필요성이 소명되었을 경우 다음의 대상에 대해 가압류를 받아주며, 보통 채무자 모르게 서면심사만으로 신속히 진행된다.

 

채권 가압류 : 은행(예금계좌), 신탁사(분양대금채권)
부동산 가압류

 

부동산 가압류가 등기부에 기재되면, 채무자는 매매 담보대출이 어려워진다. 법원은 채무자의 억울한 손해를 대비하여, 채권자에게 담보제공명령을 내린다. 부동산은 보증보험증권으로 대신할 수도 있지만, 채권가압류는 청구금액 일부를 현금으로 제공하는 부담이 있다. 그래서 가압류도 돈이 많이 든다는 얘기가 있는 것이다. 채권자가 담보를 제공하면 가압류 결정이 내려진다. 부동산은 법원이 등기소에 직접 촉탁하여 등기부에 가압류를 기재하고, 채권은 제3채무자에게 결정문이 송달되는 순간 효력이 발생하면서 동결된다. 채무자는 결정문이 도달하는 시점에서 가압류 사실을 알게 된다.