[부동산] 수분양자가 제기하는, 분양소송

준공시점에 시세가 분양가보다 하락했다는 이유만으로는 분양계약 해제나 손해배상 청구가 원칙적 불가하지만, 시행사·시공사의 구체적인 귀책사유(계약위반·불법행위 등)가 결부된 다음의 경우에는 수분양자가 소를 제기하는 경우가 많다.

 

분양계약 해제 및 대금반환 청구 소송
손해배상 청구 소송 (분양대금 감액 소송)
채무부존재확인 소송 및 중도금 반환 소송

 

분양계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 하자가 있다면, 분양계약 자체를 해제하면서 납입금액 반환을 요구하는 소송을 제기할 수 있다. 약정된 입주예정일로부터 2~3개월 이상 준공·입주가 지연된 경우와 계약체결에 결정적인 영향을 미친 허위·과장 광고(상가수익률, 전철역 개통 등)가 있는 경우이다. 물론 시행사·시공사 부도 등으로 건물이 준공될 가능성이 사라진 경우에도 분양계약 해제를 주장할 수 있다. 분양계약을 유지한 상태에서, 상대방의 잘못으로 발생한 재산적 손해(가치하락)만큼 배상할 것을 요구할 수도 있다. 분양 당시 안내받은 도면·자재와 다르게 시공되었거나 심각한 하자가 발생하여 가치가 하락한 경우이다. 허위·과장 광고의 정도가 분양계약 해제까지는 이르지 않더라도, 그로 인해 수분양자가 입은 손해(시세차액 등)를 배상하도록 청구할 수도 있다. 주로 분양대금에서 감액을 요구하는 형태로 진행된다. 

 

분양계약이 시행사의 귀책으로 인해 적법하게 해제되었음에도 불구하고, 시행사가 잔금납부를 독촉하거나 연체료를 부과하는 경우가 있다. 이 때 채무부존재확인소송을 청구하여, 잔금채무가 소멸되었음을 확인받을 수 있다. 민사소송과 함께 형사소송(사기 혐의 등)을 병행하면서, 피고(시행사·시공사·신탁사)에게 압박을 가할 수도 있다. 시행사가 애초에 건물을 완공할 능력·의사 없이 분양대금을 가로챘거나, 고의로 속인 정황이 명백한 경우이다. 형사재판 결과는 후속 민사재판에 지대한 영향을 미칠 수 있다.

 

형사판결의 기판력이 민사재판에 그대로 적용되지는 않지만, 대법원 판례상 형사재판에서 인정된 사실은 강력한 증거력을 가진다. 민사소송을 제기한 상대방(원고)은 형사재판의 판결문(유죄)만으로도 스스로의 주장을 완벽하게 입증할 수 있는데, 민법 제750조(고의 또는 과실로 인한 불법행위)를 저질렀다는 결정적 증거가 되기 때문이다. 이 때 가해자는 배상책임을 지게 되며, 액수(기망당한 분양대금, 정신적 위자료 등)를 줄이는 싸움만 가능하다. 반대로 피고인이 무죄를 받은 경우에는 피해자가 민사상 불법행위 손해배상을 청구하기가 극도로 어려워진다. 다만, 민사는 형사보다 입증책임이 덜 엄격하므로, 쟁점을 우회할 수는 있다. 고의적인 사기(형사)는 아니었더라도 계약위반이나 과실(민사)이 있었다는 점을 파고 드는 것이다. 하지만 사기에 관한 확실한 증거가 없다면, 가급적 형사고소는 신중해야 한다.