[부동산] 정비사업의 필수, 허그보증

최근 공사비 급등과 중소형 건설사들의 연쇄부실로 인해, 허그(HUG, 주택도시보증공사)는 소규모 주택정비사업 부실사업장에 대한 대출회수 및 리스크관리를 대폭 강화하고 있다. HUG는 시공사 이벤트가 발생한 현장에 대하여 보증을 중단한 후, 대출금을 강제회수하거나 사업장 전수조사에 착수하기도 한다. 정비사업(재개발·재건축)에서 HUG의 역할은 절대적이라고 할 수 있는데, 주로 자금조달을 위한 금융보증과 안정적인 분양관리을 한다. 정비사업은 사업규모가 크고 사업기간이 장기간 소요되기에, 금융기관이 사업주체에게 자금을 대여하는 것이 쉽지 않다.

 

HUG는 조합이 사업단계별로 필요한 대규모 자금을 은행에서 낮은 금리로 빌릴 수 있도록 보증서를 발급하는데, 크게 다음 3가지를 보증한다.

 

이주비 보증
사업비 보증
분양 보증

 

착공 전 기존 주민들이 이사할 공간을 구할 수 있도록 이주비 대출을 보증하며, 이는 원활한 이주·철거를 가능케하면서 사업기간을 단축시킨다. PF보증을 통해 조합의 금융비용(이자) 부담을 크게 낮추기도 한다. 사업주체(내지 시공사)가 부도 등의 사유로 준공을 할 수 없을 경우, HUG는 수분양자의 재산을 보호하기 위해 준공을 내거나 분양대금을 환급해준다. 지자체의 분양승인(착공 전)은 득하기 위해서는 HUG의 분양보증서가 필요하다. HUG는 분양보증서를 발급하기에 앞서, 주변시세 대비 고분양가 여부를 심사한다. 이는 분양가의 과도한 상승을 억제함으로써, 주택시장을 안정시킴과 동시에 무주택자의 내집마련 부담을 덜어주기 위함이다.

 

HUG는 위험부담기간(보증책임을 지고 있는 기간) 동안에는 매월 일할(내지 월할) 계산방식으로 보증료를 산정·부과한다. 즉 일시보증료(선납) 방식이 아니다. 이는 정비사업이 가진 위험성과 자금흐름의 가변성 때문이다. 사업비 대출잔액(사업비·이주비)은 마이너스통장(한도인출) 방식으로, 매월 변동한다. 시공사·조합의 신용위험이 수시로 변할 수 있으며, 중도해지 및 시공사 교체시 정산의 복잡성을 낮출 수도 있다. 시공사의 이벤트(신용등급 하락, 워크아웃 신청, 법정관리 절차 개시 등)가 발생하더라도 현장이 정상적으로 진행 중이거나 법적인 보증사고 상태가 아니라면 보증책임은 여전히 유지된다. 하지만 시공사 이벤트 여부와 무관하게, 그 이벤트로 인해 보증계약상의 실질적 변화(법적·계약적 변화)가 발생하면 매달 부과되던 보증료 산정이 멈추거나 정산될 수 있다.

 

HUG의 모든 보증은 사업장 단위(건별)로 독립된 계약관리가 이루어진다. 시공사가 다른 사업장에서 보증사고를 냈다고 하여, HUG가 그 시공사의 다른 정상사업장(공사계속+대출기한이익)에 대해 보증료 계산을 자동으로 중단하지는 않는다. 다만 시공사의 신용등급 하락으로 인해 향후 보증금이 할증될 가능성은 있다. 또한 시공사의 타 사업장 사고가 보증료 중단으로 이어지기도 하는데, 간접적인 영향을 넘어 실질적 변화으로 이어지는 경우이다.

 

타 사업장 사고를 감당하지 못한 시공사가 최종 부도·파산 처리되면서, 본 사업장의 공정률도 예정보다 25%p 이상 지연되거나 공사가 3개월 이상 중단될 수 있다. 이 경우 HUG는 본 사업장에도 보증사고를 선언하면서, 기존 보증료 계산이 멈출 수 있다. 소규모 정비사업에서 시공사의 타 사업장 부실이 심각함에 따라 대출원리금 상환이 불가능(1년 이상 중단되거나 공정률 지연)할 것으로 판단되면, HUG가 조합에 대출중단·조기회수를 통보할 수 있다. 이 경우 보증료 산정이 중단되고, 채권추심(연체 체계)으로 전환된다. 조합이 문제가 된 기존 시공사와 도급계약을 해지한 후, 대체시공사를 선정하는 경우에도 기존 보증계약은 해지처리(해지시점까지 보증료만 정산)된다.