[부동산] 모델하우스 못 쓰는, 민간임대

 

 

민간임대사업자가 임차인·투자자 모집을 위해 견본주택(모델하우스)을 설치하는 경우가 많은데, 이는 불법이다. 민간임대사업(민간임대주택에 관한 특별법)에서는 홍보를 위해 홍보관(상담·전시 위주) 수준만 허용되며, 모델하우스는 분양주택사업자(주택법)만 설치할 수 있는 시설로 해석된다. 모델하우스에서 장기 민간임대 후 분양 전환을 내세우며, 토지확보·인허가·보증보험도 없이 모집하는 것도 피해사례로 알려지고 있다.

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홍보관과 확실히 다른, 모델하우스

 

겉보기에는 견본주택·홍보관이 유사하게 보일 수 있지만, 법적·물리적으로 크게 구분된다. 주택법 상 견본주택(모델하우스)은 실제를 재현한 실물유닛·인테리어 등을 구현한 것으로, 건축법 상 가설건축물로 취급된다. 소비자 보호 차원에서 하자보수보증보험 가입이 요구되기도 한다. 견본주택은 정식 분양절차와 연계돼 있으며, 주택법 제54조에 따라 분양사업자는 주택공급 승인을 받기 전에 견본주택을 설치할 수 없다. 또한 주택법 제60조에 따라 견본주택은 승인된 설계도서대로 설치해야 한다. 분양승인(신고) 등의 행정절차 이후 설치·운영된다. 일반분양(청약통장 사용)을 전제로 한 설비인 만큼, 설치주체는 분양주택사업자(주로 아파트·오피스텔)이다.

홍보관(사전홍보관 포함)은 일반적인 홍보시설로, 특정 규정에 의한 것은 아니다. 실물유닛 없이 상담석·프레젠테이션 시설 위주의 소규모 공간인 경우가 많으며, 설명자료로 모형·조감도·브로슈어·PT화면 등을 활용한다. 홍보관은 사업승인 전 단계에서도 개관할 수 있어, 인허가·토지확보가 안 된 상태에서 과장광고로 악용되는 피해가 많다. 최근 지역주택조합·민간임대사업 등에서 홍보관을 많이 활용하며, 유동인구가 많은 공간(역세권·도심 등) 내 정식건물 일부를 사용한다. 다음 2개의 조건을 만족하면 모델하우스로 구분되며, 이에 미달하면 홍보관으로 볼 수 있다.

 

가설건축물 축조 신고 대상

실물유닛 구현

 

시한부 건축물, 가설

 

가설건축물과 일반(정식) 건축물의 가장 큰 차이는 사용목적의 임시성과 법적 절차·기준이다.

 

가설건축물 : 임시성, 신고제, 제한적 설비구조

정식건축물 : 영구성, 허가제, 완전한 설비구조

 

가설건축물은 임시로 설치하는 건축물(건축법 제20조)로, 한시적(3년 이내, 연장 가능)으로 사용된다. 일반건축물은 건축법 제11조에 따라 건축허가를 득해야 하는 반면, 가설건축물은 축조신고를 하면 된다. 일반건축물은 모든 구조가 허용되는 반면, 가설건축물은 이동성 구조(철근콘크리트조 제외)여야 한다. 또한 가설건축물은 기존의 설비만 사용해야 하는데, 이는 배관을 신규로 설치하는 것이 금지됨을 의미한다. 

 

공공으로는 턱없이 모자란, 임대시장

 

이전 글 <무주택자의 적이 아닌, 다주택자>에서 국내 임대공급의 90% 가량은 민간(다주택자)이 차지하고 있으며, 공공임대는 10% 수준에 불과하다고 언급했었다. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조에서는 임간임대주택을 다음과 같이 정의한다.

 

임대를 목적으로 제공하는 주택(준주택 포함)으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택

민간건설임대주택
민간매입임대주택

 

이는 순수한 임대주택의 정의로, 제7호의2에서 분양전환형 민간임대주택을 정의하고 있다.

 

공공지원민간임대주택 중

대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 민간임대주택으로서

대통령령으로 정하는 기간의 범위에서 정하여 임대한 후

그 임대기간이 만료된 때에 임차인에게 우선적으로 매도하는 것

 

공공지원민간임대주택은 순수 민간임대와 달리 공공성을 부여한 민간임대주택으로, 공공지원을 통해 임대료 안정화와 서민주거 확대를 목적으로 한다. 제25조에서는 공공지원민간임대주택의 임대의무기간을 구분하고 있다.

 

분양전환형 민간임대주택 : 8년 이상 10년 이하

그 밖의 임대 : 10년 이상

     민간건설·민간매입·기업형 등
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공공지원민간임대주택이 갖춰야 할 다음의 조건을 규정하고 있다.

 

임대 의무기간 : 10년 이상(분양전환형 8~10년)
임대료·보증금 상한제 준수 : 소득 70~100% 기준
입주자 자격 제한 : 무주택자 우선, 소득 기준

 

상기 조건을 만족했을 경우, 민간임대주택사업자는 다음의 정부·지자체·주택도시기금의 금융·세제·토지·규제 완화 지원을 받을 수 있다.

주택도시기금 출자 : 저리 대출이자(연 1~2%)
토지임대부 : 공공토지 최장 40년 임대(연 1%, 2년마다 2% 인상)

건축규제 완화 : 용적률 최대 300%, 건폐율 25% 상향, 층수 완화

세제 특례 : 취득세 감면(75%), 재산세 감면, 양도세 비과세

임대료 규제 : 주변시세 80~95% 이내(5% 인상 제한)
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별표1(세제특례)에서 분양전환형은 임대기간 후 양도세 비과세 특례를 추가적으로 적용할 수 있으며, 순수 임대는 임대기간 유지 시에만 세제혜택을 부여한다.