[부동산] 분양가상한제 회피, 민간임대

한남더힐(2011년 준공, 금호건설)은 과거 단국대학교 서울캠퍼스 부지였고, 나인원한남(2019년 준공, 롯데건설)은 외국인아파트 부지였다. 단국대학교 서울캠퍼스 부지의 80% 가량은 한남더힐로 개발되었고, 나머지 부지는 기반시설(근린공원·도로 등)로 서울시에 기부채납되거나 오피스빌딩으로 쓰이고 있다. 단국대 정문 인근에 있던 서관(지하 2층~지상 12층 규모)은 철거되지 않은 채, 오피스(기업은행 한남동지점 포함)으로 사용되고 있다. 단국대는 죽전캠퍼스 이전 이후에도 서관건물을 특수대학원 용도로 남겨두려 했으나, 2010년 기업은행에 약 819억원에 매각했다.

 

한남동의 두 초고가 단지는 모두 <민간임대 후 분양전환 방식>을 택했는데, 그 배경에는 분양가상한제를 피하고 고품질 특화설계를 적용하기 위함이었다. 용산구는 투기과열지구·분양가상한제가 적용되었기에, 일반분양을 통해서는 수익성의 한계가 있었다. 분양가 규제 하에서는 막대한 건축비를 회수할 수 없었으며, 임차인(자산가) 입장에서도 임대보증금 형태로 입주하여 단지의 가치를 검증해 볼 수 있는 시간을 벌 수 있었다. 한남더힐은 임대주택법(5년 민간임대)의 적용을 받았으나, 입주 2년 6개월 후 조기 분양전환을 합의했다. 분양가는 감정평가금액을 기준으로 산정되었다. 나인원한남은 민간임대주택에 관한 특별법(4년 단기민간임대)이 적용되었고, 입주 2년 후 조기 분양전환이 추진되었다. 분양가는 입주시점에 미리 확정되어 임차인의 불확실성을 해소시켰다.

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어디서나 마찬가지로 임대주택의 분양전환은 분양가 적정성을 둘러싼 갈등이 있기 마련이다. 한남더힐은 분양가 산정을 둘러싼 감정평가 금액 격차가 문제가 되었고, 나인원한남은 정부의 세제개편으로 인한 보유세 폭탄이 문제였다. 주택가격이 워낙 고가였던 만큼 작은 견해차에도 큰 금액이 오갔고, 결국 시행사와 입주민는 소송전으로 이어갔다. 한남더힐은 입주 2년 6개월 후 시행사와 입주민이 각각 선정한 감정평가법인의 평가액을 산술평균해 분양가를 정하기로 했다. 시행사는 3.3㎡당 6,000만~8,000만 원대를 제시한 반면, 입주민 측은 3,500만 원 이하로 평가했다. 그 격차는 최대 50억원 이상이었다. 입주민 대책위원장은 감정평가액을 낮추기 위해 감정평가사에게 6억원대의 금품을 건낸 혐의로 기소되었고, 국토교통부 조사 결과 양측의 감정평가 모두 부적정 판정을 받았다. 결국 240여 세대의 입주민이 법원에 집단소송을 제기하여, 적정 분양전환가격 결정을 요구했다. 2017년 법원이 사적 계약의 가격결정에 법원이 개입할 수 없다는 이유로 청구를 기각하면서, 시행사의 승리로 마무리되었다.

 

한남더힐의 분양가 이슈를 지켜 본 나이원한남은 분양가를 사전에 확정했다. 하지만 정부의 세제재편안이 문제였다. 2020년 정부(문재인)은 단기민간임대주택 제도를 폐지하고 다주택자·법인의 종합부동산세를 대폭 강화했다. 디에스한남(시행사, 대신F&I 자회사)은 4년 임대기간을 채울 경우 매년 수백억 원대의 종부세를 부담할 위험에 처했기에, 분양전환시점은 기존 2023년에서 2021년으로 변경하는 일방적인 결정을 하게 된다. 종부세 리스크를 시행사가 입주민에게 이전하자, 입주민(특히 다주택자)는 이른 종부세 부과, 잔금조달 스케줄 변경, 분양시기 약속위반을 문제 삼게 된다. 입주민 비상대책위원회는 조기 분양전환 금지 가처분 신청 및 소송을 제기했으나, 2021년 법원이 기각하면서 시행사가 승소했다. 이후 시행사가 조기분양을 수용하는 입주민에게 세금 지원 및 분양가 일부 할인 혜택을 제공하기로 하면서 갈등이 봉합되었다. 두 단지의 수분양자들은 분양전환 과정에서는 약간의 손해와 아쉬움이 남았을지 몰라도, 몇 년 후 수십억원에 달하는 시세차익은 보고 있다는 점에서 머나먼 추억으로 생각할 듯하다.