[부동산] 거래세 비중 완화를 권고한, OECD

2026년 재산세가 전년 대비 25~30% 가량 오르면서, 부동산시장(특히 수도권 아파트) 참여자들의 심리가 들썩거리고 있다. 2026년 이후 공급대책이 거의 없는 상황에서, 다른 세금의 축소 없이 보유세만 선택적으로 인상한다면 세금저항이 발생할 가능성이 있다.

 

과거 보유세 강화국면(노무현·문재인)에는 서울 아파트 가격지수가 상승한 반면, 보유세 완화국면(이명박·윤석열)에서는 서울 아파트 가격지수는 하락했다. 물론 다른 부동산대책도 복합적으로 시행했기에 보유세만의 영향이라고 단정할 수는 없다. 이재명 정부도 보유세를 높이면, 공포에 질린 주택소유자가 매물을 던질 것이라고 기대하고 있다. 이재명의 워딩이 노무현·문재인보다 강한 편이다 보니, 더욱 그러하다. 하지만 이재명 임기 1년 동안 주택시장은 뜻대로 움직이지 않고 있다. 특히 대통령 후보 시절 세금으로 집값 잡지 않겠다고 한 공약 위반이 어떻게 작용할 지도 모르겠다.

 

진보정부가 주택시장의 실타래를 풀지 못하는 배경에는 과도한 양도세 부담이 자리하고 있다. 주택가격을 안정시키기 위해서는 매도를 위한 탈출구(거래세 완화)를 열어줘야 하는데, 인상된 보유세보다 더 과도한 양도세 부담이 매도인의 매도의지를 꺾어 버린 것이다. 규제는 시장참가자의 심리를 유도할 수 있을 정도로 활용해야 효과가 있을텐데, 강한 규제만 선호하니 심리가 아예 작용을 하지 않는다.

 

거래세 비중 완화를 권고한, OECD

 

2026년 7월 나온 OECD 2026 한국경제보고서(OECD Economic Survey of Korea 2026)에 따르면, 한국의 부동산 관련 세수는 GDP 대비 약 3.0%로 OECD 평균(약 1.6%)의 거의 2배 수준이다. 그런데 부동산 세수 중 보유세 비중은 약 29.4%로, OECD 평균(약 56%) 대비 절반에 불과하다고 한다. 반면 한국의 자산거래세(취득세 등)는 GDP 대비 1.66%로, 이는 OECD 평균(약 0.35%) 대비 4.7배이다. 관련 통계기 있는 36개국 중 1위라고 한다.

 

한국의 부동산 세부담이 매우 높을 뿐만 아니라, 그 구조가 거래세 중심이라는 것을 문제로 보고 있다. 이에 OECD는 거래세를 낮추는 대신 보유세를 상대적으로 높이는 방향의 세제개편을 권고했다. 특히 장기적으로는 시장가격 기반 과세(공시가격 현실화 등)를 강화하고, 저활용·비효율 자산에 상대적으로 높은 세율을 적용하는 방향으로 설계해야 한다고 했다. 자산 편중·불평등 완화와 세수 안정성 강화를 위해서는 한 번의 거래에 높은 세금을 부과하여 시장진입을 막기 보다는, 지속적인 보유·점유에 대해 안정적으로 과세하는 것이 낫다는 판단이다.

 

일각에서는 자산가치를 기준한 실효세율이 OECD 평균보다 낮다고 반박하는데, 한국은 부동산 가격이 GDP에 비해 매우 크다는 특성이 있다. 그렇다고 하여 부동산 세제를 더 늘리면, GDP 대비한 부동산 세금 비중은 더욱 늘어나게 된다. 이는 자본·투자·소비 전체에 부담을 주지 않을 수가 없다. 2026년 7월 말에 예정된 세제개편에서 OECD의 권고가 얼마나 반영될 지 궁금하다.