[부동산] 여러 오명을 가진, 업무대행사

 

 

도시정비사업(재개발·재건축)은 오랜 세월 특정된 지역을 기반으로 생활을 영위해 온 조합원들을 대상으로 진행하다보니 조합원 간의 공감대가 크게 형성되어 있는 반면, 지역주택조합은 업무대행사가 제3의 지역에 대한 기획과 더불어 초기 지주작업을 진행하는 등의 주도적인 역할을 수행한 이후에서야 조합원들을 모집하는 형태라서 조합원들이 사업부지에 대한 이해와 공감이 부족한 편이다. 이전 글 <수업료 비싼 내집마련, 지역주택조합>에서는 지역주택조합의 개괄적인 내용을 언급했었는데, 오늘은 업무대행사의 역할과 함께, 업무대행비의 성격 및 문제에 대해서 잠시 살펴보자.

 

망한 사업에서 아직은 채권보전이 묘연한, 조합의 채권자

 

지역주택조합은 법적 성격이 민법상 조합이 아닌 비법인사단으로, 권리능력는 없지만 채무부담은 가능한다. 일반적인 사업흐름에서 조합의 채권자로는 금융기관과 업무대행사를 포함한 용역회사들이 있는데, 이들 채권자는 조합을 상대로 계약을 체결했기 때문에 조합원들에게 조합에 대한 채권을 청구할 수는 없었다. 1998년도 대법원은 다음과 같이 판결했다. 

 

조합원 총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 그 채무초과분을 조합원들에게 분담시키는 결의를 하지 않는 한, 조합원이 지역주택조합의 채권자에게 직접 채무를 부담하지는 않는다

 

조합의 자산과 부채를 정산하는 결의는 대부분 조합의 해산총회에서 이뤄지는데, 부채가 자산을 초과하는 경우라면 조합원들이 분담금을 우려하여 해산총회를 결의하지 않을 가능성이 높다. 현실적으로 조합의 채권자가 채권을 변제받기 어려운 이유이다. 개발사업에 대한 이해가 빠른 조합원들 중 일부는 조합에 가입한 것을 후회하거나 사업성이 없음을 직감하는 경우가 있다. 이런 조합원들이 조합과 절연하는 가장 확실한 방법은 조합원 지위를 박탈하는 지역주택조합 탈퇴소송을 통해 조합을 탈퇴하는 것이다. 물론 동시에 납입금을 돌려받기 위한 납입금 반환청구소송까지 함께 진행한다.

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꼭 필요하지는 않지만 필요한, 업무대행사

 

지역주택조합 사업에 있어서 사업의 주체는 어디까지나 조합이므로, 지역주택조합이 사업 관련된 업무들을 처리할 자원과 초기자금을 조달할 역량이 있다면 업무대행사를 두지 않아도 된다. 하지만 현실에서 대부분의 추진위원회와 지역주택조합은 업무에 대한 경험과 지식이 없을 뿐더러 초기비용 조달 역량도 없기 때문에, 업무대행사를 통해 업무처리 및 초기자금을 확보할 수 밖에 없다. 여기서 생각해 볼 문제는 혹여나 조합 내부에 역량을 갖춘 개인과 자원이 있다고 한들, 개인의 이익이 아닌 특정 다수(조합)의 이익을 위해 헌신할 사람이 있을지는 의문이다. 횡령과 배임의 이슈는 사라지지 않을 가능성이 있으며, 같은 비위를 저질러도 외부인(업무대행사)가 아닌 내부인(조합장)이 연루되었다면 조합원들이 느끼는 배신감은 더 클 것이다.

 

펀드구도와 비교해 보자. 언뜻 보면 업무대행사는 투자와 관련한 발굴과 펀드 운용의 전반을 맡는 주체로서 무한책임조합원 GP(General Partner)이고, 조합·조합원은 펀드에 출자하는 투자자인 유한책임조합원 LP(Limited Partner)에 가깝다고 볼 수도 있다. 하지만 업무대행사는 무한책임은 커녕 용역을 수행하는 업체에 불과하고 사업에 대한 책임은 전적으로 지역주택조합(구체적으로 조합원)이 부담해야 한다는 점을 감안하면 펀드구도와는 비교 불가이다. 지역주택조합이 파산한다고 가정했을 때, 조합원은 지역주택조합이 지닌 채무에 대한 책임을 지어야 할 수도 있다. 

 

일부 업무대행사가 만들어 놓은, 오명

 

추진위원회 단계에서는 업무대행사가 존재하지 않는 조합을 대신하여 초기 사업비와 위원장의 인건비 등을 지급하고, 이후 설립된 조합이 업무대행사의 기지출 비용을 별도로 정산한다. 물론 이 과정에서 주먹구구식으로 정리된 기지출된 비용항목들을 과대계상할 수도 있다. 계약상 업무추진비의 지급 시기·비율도 주목해야 할 부분인데, 각 진행단계(조합설립인가-사업계획승인-착공-사용승인-조합청산총회)별로 지급비율이 일정한 조건이 적절하다. 하지만 현실에서 많은 업무대행사들은 사업리스크가 큰 점을 우려한 나머지, 초기단계(특히 착공 전)에서의 지급비율을 높이려는 경향이 있다. 토지매입 과정에서 이탈한 먹튀 업무대행사의 조건을 보면 대부분 착공 전까지의 지급비율이 높다는 것을 알 수 있다.

 

최초 업무대행사의 장미빛 조건 제시도 경계해야 한다. 최초의 업무대행사가 과대 계획한 부지면적을 바탕으로 추진위·조합에 호의적인 조건을 제시하면서 초기 조합원들이 발목 잡히는 경우인데, 이후 현실적인 토지매입의 한계로 확보 가능한 토지면적과 사업면적이 축소되면서 종국에는 조합원의 추가분담금 증가로 이어지게 된다. 이러한 갑작스런 기대수익의 감소는 추진위·조합을 난감하게 만들면서, 후속 업무대행사가 오히려 공격적인 계약조건을 제시할 수 있게끔 하는 토양을 마련해준다.