대구 아파트 분양시장은 수급 변동성과 지역별 양극화가 상대적으로 뚜렷하여, 가히 아파트 수급 사이클의 교과서로 불릴 만하다. 과거부터 호황기 일시적인 과잉공급으로 시장이 급락한 후, 미분양 소진과 공급 절벽을 거쳐 다시 재상승하는 다음 5단계 사이클(패턴)을 반복되어 왔다.
공급 과잉 → 미분양 폭증
공급 중단 → 공급 절벽 → 전월세가 상승 및 매매가 폭등
매매가 상승보다 전세가 상승이 더 우려되는 이유는 선택재·필수재의 차이이다. 매매는 여의치 않으면 선택하지 않을 수 있지만, 전월세는 실수요와 연관되다 보니 필수적인 거래이다. 대구의 공급 변동폭이 다른 지역에 비해 큰 이유는 외지 대형 건설사의 진입이 쉽고 택지개발이 수월했기 때문이었다는 견해가 있다. 대구 아파트시장의 적정수요는 연간 1만~1.2만 세대인데, 최근 2~3만 세대가 과잉으로 공급되면서 미분양이 급격히 쌓여갔다. 침체기를 겪으면서 주택개발업자의 신규공급을 극도로 수축시키면서, 공급절벽 구간으로 진입케 했다. 향후 신축아파트의 희소성이 부각되면서 시장분위기가 변곡점(상승전환)을 맞을 수 있으며, 입지에 따른 양극화 정도는 심해질 것이다. 우수한 학군과 인프라를 갖춘 핵심지역(수성구)는 침체기 속에서도 신고가(내지 높은 청약경쟁률)를 나타낸 반면, 그 외 지역에서는 입지경쟁력에 따라 미분양 해소가 난항을 겪고 있다.
2000년대 들어 대구 아파트시장의 사이클은 크게 3번이 있었다.
1차 사이클(2006년 ~ 2012년) : 글로벌 금융위기 전후
2차 사이클(2016년 ~ 2019년) : 수성구 불장과 단기 조정
3차 사이클(2021년 ~ 현재) : 역대 최대 공급량, 지자체 강제절벽
2000년대 중반 달서구·수성구 일대에 아파트가 쏟아지면서 공급과잉 국면이 있었는데, 그 여파로 2008년~2010년 미분양이 1.4만 가구 수준까지 쌓였다. 2009년부터 시공사들이 미분양의 무덤 속에서 부도를 맞으면서, 신규분양의 전면중단이 공급절벽을 가져 왔다. 2011년 이후 누적된 미분양이 급격히 소진되면서 공급부족 국면을 맞이하게 되고, 매매가·전세가가 폭등했다. 이후 2011~2015년까지 대구 부동산시장은 전국에서 가장 큰 호황을 맞이 했다.
2010년대 중반 지방과 수도권은 아파트 공급사이클이 다르게 움직이는 경향이 있어 왔다. 대구 아파트시장이 정점을 찍던 2015년 말, 서울 아파트시장은 향후 7년간(2022년까지) 이어질 역대급 대세상승장의 시작선을 다졌다. 2011년에도 서울 주택시장은 금융위기 여파와 보금자리주택 공급폭탄, 잠실 일대의 재건축 대단지 입주의 영향이 이어졌으며, 매매가 하락을 우려한 전세수요로 전세가율이 크게 높아졌다. 2014년 박근혜 정부는 초이노믹스(최경환)을 발표하면서, 대대적으로 규제를 완화시켰다. LTV·DTI 규제를 70%로 대폭 완화하고, 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축했다. 이에 2014년 말부터 강남 재건축(반포주공, 개포주공 등)을 중심으로 온기가 돌기 시작했고, 2015년 서울 전역의 매매가가 본격적으로 반등하게 된다.
2015년까지 이어진 4년 가량의 대구 아파트시장 호황은 다시 대규모 신축공급을 가져 왔고, 2016년~2017년 일시적으로 시장이 경색되면서 미분양이 쌓여갔다. 2018년 정부(문재인)의 규제정책 속에서 핵심입지(수성구) 내 공급이 다시 희소해졌고, 2020년 COVID-19 시중유동성 과잉으로 아파트가격이 크게 폭등했다. 이 때 범어동 아파트가 15억 시대를 열었다. 2020년 대구 아파트시장 대호황 속에서 재건축·재개발과 주상복합 물량이 과도한 수준으로 분양되었다. 2023년 3.3만 가구(적정수요의 3배)가 신규입주했는데, 4년 동안 약 10만 가구가 역대급으로 공급된 것이다. 하지만 2022년 이후 고금리 압박이 시작되면서 미분양은 1.4만 가구까지 급격히 쌓였고, 2023년 1월 대구시는 신규 주택건설사업 승인을 전면 보류하게 된다. 3년이 지난 2026년 이후에는 대구의 입주물량은 연간 2~3천 가구 미만으로 떨어지면서 공급절벽 구간을 맞게 되었고, 3년 8개월 만인 2026년 10월 공급제한 조치가 해제되면서 변곡점(상승전환)을 맞이할 것으로 예상된다.
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