정부는 무주택자·서민을 위한 저렴한 공공임대주택 물량을 확보하기 위해 LH(한국토지주택공사)로 하여금 주택을 매입하여 왔는데, 그 대상에는 왠만한 주택형태(다가구주택·다세대주택·아파트·연립주택·주거용오피스텔·도시형생활주택 등)dl 해당된다. 2022년 이후 부동산경기 침체에 따른 분양위험과 건설원가(물가·인건비) 상승이 있었고, 이에 따라 민간에서는 주택의 공급·분양을 꺼려왔다.
정부는 임대물량 확보라는 근원적인 차원을 넘어, 민간개발시장에서 위험(자금조달·분양)을 낮추기 위해 LH 매입을 활용할 필요가 있었다. 하지만 2023년 원희룡(당시 국토교통부 장관)의 브레이크로 LH 매입은 브레이크가 걸렸고, 그 해 LH 신축매입약정 실적은 4,439가구에 그쳤다.
2025년 1월 2일 LH는 신축매입임대주택을 5만 가구(수도권 36,492가구 포함)를 매입하겠다는 공고를 발표했는데, 2월에는 설명회를 진행한다. 3월말(서울 2월말)까지는 민간사업제안을 신청받을 예정이라고 한다. 이는 전년보다 1~2개월 빠른 움직임이다. 2024년 목표치는 50,190가구였는데, 실제 38,854가구(전국 기준, 수도권 34,301가구 포함)를 매입하면서 목표치의 77%를 달성하는데 그쳤다. 전년도의 미달물량까지 감안하면, 2025년도에는 생각보다 큰 매입성과가 예상된다.
LH가 다루는 여러 유형, 매입약정
LH매입약정은 도심 내 주거용건축물을 매입하여 특정수요자(취약계층·청년·신혼부부)에게 시세보다 저렴한 임대조건으로 공급하는 사업으로, 시장상황과 무관하게 매입사업을 시행하고 있다. LH공사가 매입을 추진하는 임대주택의 유형은 다음 3가지이다.
기존주택 매매약정 : 준공형
민간신축 매매약정 : 약정형(민간매입약정사업)
공공리모델링 신축
애초 약정형 사업을 목표로 한 시행사는 임대용 설계·시공을토지매입 전부터 염두해야 한다. 약정형은 취득세 감면과 대출지원을 받을 수 있다. 취득세(토지·주택)가 10% 감면되며, HUG(주택도시보증공사) PF보증을 통해 총사업비의 90% 이내에서 건설자금대출도 낮은 이자로 지원받게 된다. 약정형으로 진행이 어렵다고 판단되면, 준공형을 검토하는 것이 일반적이었다.
가장 빨리 움직이는, 신축매입
민간신축 매매약정은 민간에서 건축하는 주택을 준공 이후 매매계약을 통해 매수하기 위해 사전매매약정을 체결하고, 준공 후 LH가 매수하여 임대주택으로 공급하는 방식이다. 민간신축 매매약정은 다음과 같이 구분되는데, 매매약정 방식(유형)을 달리한다.
19세대 이상 50세대 미만 건축예정·건축중인 주택 : 감정평가(토지·건물)
50세대 이상 건축중인 주택 : 공사비 연동형(토지 감정금액 + 건물 공사비 연동)
주택(주거형 오피스텔 포함)이 사업대상이며, 비주거시설(근생 등)은 해당사항이 없다. 30세대 이상은 HUG(주택도시보증공사)의 PF대출 보증이 가능하다. 건축예정은 터파기공사 착수 이전인 사업장을 의미한다. 공사비 연동형 방식은 토지·건물의 가격책정을 다른 방식으로 하는 것으로, 토지가액(감정평가 방식)과 달리 건물(주택)은 공사비와 연동(표준공사비 등)하는 책정한다. 공사비 연동형은 2024년 주택 100세대 이상의 사업을 대상으로 하였으나, 2025년 50세대 이상(서울·수도권만 가능)으로 완화하여 사업참여 확대를 유도하고 있다. 이는 인플레이션에 의한 공사비 증가로 사업성을 확보하기 어려운 상황에서 적합하다.
철저히 LH에 맞춰야 하는, 기준
민간신축 매매약정은 신축매매 임대주택 설계·시공 가이드라인을 적용하여 설계·시공해야만 하며, 건축 중인 주택은 미시공분에 대하여 기준을 적용한다. 민간신축 매매약정은 세대별 주거전용면적 85제곱미터(25.7평) 이하 주택으로서, 아래의 공급유형별 기준을 충족하는 주택을 대상으로 한다.
일반(면적 20~80제곱미터 이하)
다자녀(46~85 이하, 방 2개 이상)
고령자(29~85 이하, 방 1개 이상)
청년·기숙사형(19~60 이하, 방 1개 이상)
신혼신생아I(36~85 이하, 방 2개 이상)
신혼신생아II(36~85 이하, 방 2개 이상)
든든전세형(방 2개 이상)
다음의 주택유형은 기본적으로 대상이 되지만, 신혼 신생아는 다가구를 제외한다.
다가구
공동주택(아파트·연립·다세대)
주거형 오피스텔
도시형생활주택(소형주택, 단지형 다세대, 단지형 연립)
신혼신생아I은 전용 29제곱미터 이상 확보 후, 발코니 확장면적을 포함하여 36제곱미터 이상이 가능하다. 다가구는 대상에서 제외되며, 총 세대의 50% 범위 이내여야 한다. 신혼신생아II와 든든전세형은 다가구·다세대, 도시형생활주택 2개 유형(소형주택, 단지형 다세대)가 대상에서 제외된다.
만만치 않는 과정, 선정
LH는 매입기준에 적합한 주택 중에서 서류심사·매수심의를 통해 감정평가(제1차) 대상주택을 선정하는데, 심사·심의에서는 다음의 사항을 주로 체크한다.
입지여건에 따른 임대가능성(기반시설·생활편의성 등)
설계품질
대지조건
주차계획
입지선정 기준은 다음과 같다.
도시지역(주택·상업·공업) : 계획관리지역 제외(지방도시는 읍·면·리 등)
기반시설·생활편의시설 양호지역(역세권 500m 내외, 초등학교·마트 등 주택지역 선호)
도시가스 유입가능지역 : 배출시설 설치 제한지역(하수종말처리장 연결 불가능) 주택 제외
시행사의 최고 관심사, 매매대금
보통은 심사·심의 결과를 대외적으로 공개하지 않는데, 평가기준에 대한 민원을 생각하면 당연한 조치이다. 탈락한 사업장에 대해서는 부적격 사유를 포괄적인 용어(입지의 미성숙 등)로 표현하는 경우가 많은데, 이는 여러 평가요인들에서 감점처리되었다고 보면 될 듯하다. 제1차 감정평가 후에 적정성 등을 고려하여 최종매수 여부를 결정하고, 최종매수가 결정된 사업과 매매약정을 체결한다. 매매금액(최종)은 사용검사 후 제2차 감정평가를 통해 결정하고, 이후 매매계약을 체결하게 된다. 매매대금지급방식은 LH의 채권보전방식에 따라 다음 2가지로 구분된다.
근저당(담보신탁 포함) 방식
선금 : 1차 감정평가액(토지)의 50% 한도 내
매수약정금 : 1차 감정평가액(토지)의 50% 한도 내
토지신탁(관리형·차입형) 방식
선금 : 1차 감정평가액(토지)의 70~80% 한도 내
매수약정금 : 매매예정금액의 60% 한도 내
매수약정금의 한도 내에는 선금이 포함되어 있다. 근저당 방식의 선금은 토지하자(기존 근저당권·우선수익권)나 토지비 잔금을 해결하는 용도로 사용되며, 약정체결 후 토지매도인이 요청하면 지급된다. 토지신탁 방식의 선금은 초기 사업자금 용도로 사용되며, 사업자가 요청하면 지급된다. 두 방식 모두 매수약정금은 골조공사 완료 및 2단계 품질점검 완료시에 지급된다. 토지신탁 방식에서의 착수금(수도권만 적용)은 착공시 지급되며, 토지신탁 방식의 대금지급은 신탁사 명의의 계좌로만 입금해야 한다.
근저당 방식에서 LH는 1순위 근저당권·우선수익권, 계약이행보증을 통해 선금·매수약정금에 대한 채권을 확보한다. 토지신탁 방식에서는 조금 다른데, 우선 선금은 다른 대주와 공동 1순위 우선수익권을 설정한다. 매수약정금은 LH 단독 1순위 우선수익권(지급금액의 120%)을 설정하며, 매수약정금으로 상환받은 대주들은 후순위로 밀리게 된다. 약정체결시점에 대금지급방식을 선택할 수 있으나, 사업규모 등을 고려하여 LH가 관리형토지신탁 방식을 약정의 필수조건으로 제시할 수도 있다.
사용승인·보존등기(4단계 품질점검 완료) 후에 매매계약을 체결하게 되는데, 계약금은 소유권이전등기 시점에 최종 매매 대금의 80%(토지신탁 방식 90%)에서 선금·매매약정금을 차감한 나머지 금원을 지급하게 된다. 5단계 품질점검 완료(지적사항 조치 완료) 후, 최종매매금액의 10~20%를 잔금으로 지급하게 된다.
숙지할 필요가 있는, 제외대상
사실 선정대상은 포괄적·주관적인 측면이 많기 때문에, 실무에서는 대상에서 제외될 만한 요인을 찾아서 해소하는 것이 효율적이다.
재정비촉진지구·정비구역·공동주택지구·도심공공주택복합지구·택지개발예정지구 내 주택
(단, 개발예정지구 내 개발계획에 따른 신규건설주택, 존치관리지구 내 주택 가능)
최저주거기준 미달 주택 : 도시가스·상하수도 미설치 지역(단, 사업자 설치시 가능)
직선거리 500m 내 군부대 사격장, 화장장
직선거리 25m 내 가스충전소(단, 주거용 오피스텔 제외)
직선거리 25m 내 일반숙박시설·위락시설
지하세대(반지하 포함)가 있는 주택
법률상 제한사유(경매개시 결정 등) 있는 주택
타인소유 시설물(담장 등)에 의해 부속토지가 점유된 경우
주택진입로 미확보 또는 사도인 주택(단, 해결 시 가능)
건축물의 외벽 등 재료가 불연재 성능을 충족하지 못한 주택
설계·시 가이드라인에 부적합한 주택
청약 후 미분양 주택
LH는 매입주택의 품질을 확보하기 위해 다음 5단계의 품질점검을 실시한다.
1단계 : 기초과정
2단계 : 골조
3단계 : 마감·방수·단열
4단계 : 준공
5단계 : 최종점검
민간사업자는 세제·금융·용적률·주차기준에서 혜택을 볼 수 있지만, 무엇보다 매각을 확정시켜 놓았다는 점에서 개발사업의 큰 리스크를 헷지하게 된다. 흔히 분양리스크가 없다고 표현한다. 최근 시행사·신탁사를 중심으로 LH 출신의 컨설팅을 섭외하는 경우가 부쩍 많다고 들었는데, 이는 LH가 선호하는 요소(디자인, 커뮤니티시설, 주차기준 등)을 사전에 치밀하게 준비하기 위함이다. 물론 현 시장상황에서 공급물량을 시장에서만 소화시키는 것이 무리가 있기에, 사실상 LH가 유일한 exit툴로 인식되어 있기도 하다. 분명한 건, 구세주(LH)가 내미는 손을 잡는다는 것이 만만치 않다는 사실이다.
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